News about 管理机构

问：单位业主（一栋公寓的住户）有权在任何时候查看有关公寓的开销单据吗？还是业主只能在年度会议（AGM）时查看已经审计的财报？ 2013年分层管理法令第二附录的第7（6）（b）条文指出，一名买家或业主可以向管理委员会提出查看账目的要求，而每次查看需要支付的费用不可超过RM50。除此，业主也有权在 AGM时查看已经审计的报告。   问：如果有些单位业主在没有知会管理机构（MC）的情况下进行装修，请问MC可以采取什么行动？ 根据2015年分层管理（维护与管理）条例第三附录的第27（1）分段， 没有事先得到MC及在需要的情况下获得政府单位批准，业主是不能在本身的单位展开装修的。 有关条例的第16（1）分段也说明，每一名业主任何时候都必须遵从现有或额外纳入的条例。 第16（3）分段进一步指出，如果出现业主违反了这些条例的情况，有关业主就必须立即自费展开MC认为恰当的相关修复，例如修理因装修而对公共设施造成的损坏。 而且，根据条例的第7（1）分段，MC在业主大会上获得相关决议后，可以向违反有关条例的任何人征收罚款。 在眼下这宗案件中，这名单位业主事先没有就装修事项知会MC，已经违反了有关条例。如上述所说，MC可以向该业主征收一笔在业主大会上批准的罚款。 除此，根据条例的第17（1）分段，MC能以安全为理由，拒绝让这些业主聘请的承包商进入公寓区域。   Chis Tan是Chur Associates的创办人兼管理合伙人。他也是2019年EdgeProp 大马优质产业管理大奖（EdgeProp Malaysia’s Best Managed Property Awards 2019）的评委，以及EdgeProp.

问：如果业主不满意建筑物的施工品质，管理机构（Management Corporation）可以向哪一个机构投诉？ 如果是分层房产的公共财产，管理机构可以向分层管理仲裁庭投诉。管理机构也可以将有关投诉带到地方政府或民事法庭。切记要准备好充分的证明文件和证据。   问：我们的公寓才建好五年，油漆就已经开始剥落，这算是施工拙劣吗？为什么会发生这样的情况，我们能够怎样防止情况发生？ 一个涂抹在没有裂缝和渗水墙面上的优质外墙涂料，在五年后的情况应该还是尚好的。 在五年内发生油漆剥落的情况，可能是因为当初在油漆前没有对墙壁表面做好准备功夫，因此导致如今出现油漆粘合力消失的问题。 导致油漆过早损坏的常见因素，也包括油漆当中有掺杂了其他填料，还有墙面出现渗水、霉菌、藻类、裂痕和空洞等问题。而墙面褪色和出现风化现象，就是油漆过早损坏的的预兆。   Anthony Lee是Architect Centre培训员兼顾问、2019年EdgeProp大马最佳产业管理大奖评委（Best Managed Property Awards）与2019年EdgeProp.

  想要确保分层房产从一开始就受到妥善的管理和保养？除了聘请专业的物业管理经理代劳，其实管理机构（management corporation）也可以考虑自己亲自动手。 但这两个选择当中，又有哪些优缺点和需要注意的地方呢？ 根据大马专业物业管理经理协会（MIPPM）主席兼EdgeProp大马优质产业管理大奖评审Sarkunan Subramaniam，管理机构亲自动手去管理本身的分层房产，最主要的好处就是省下聘请专业物业管理经理的费用。 在此情况下，管理机构将自行聘请员工来处理保养和管理工作，并支付这些员工的费用。 Sarkunan 向EdgeProp指出：“不过，物业管理是一个相当繁重与需要全天候待命的工作，因此业主必须付出大量的时间，来应付物业管理的规划和执行工作。” 此外，业主也要对2013年分层产业管理法令相当熟悉，而且要具备基本的管理能力，例如会计、技术知识、行政与人力管理等。 “他们也要对本身居住的建筑物有一定的了解，并且知道该建筑物的问题所在，才能制定一个管理计划。” 举例来说，如果管理的是一栋老旧的公寓，那么业主就需要根据手上的资金，制定一些翻新或系统更新工程。 若是一栋新的公寓，业主就需要关注公共区域缺陷问题，然后把这些缺陷整理成一张清单给发展商处理。同时，业主也要聘请良好的服务供应商，以确保公寓能够受到完善的保养。 而聘请专业物业管理经理的话，管理机构在支付负责管理工作的员工之余，还需要支付一笔费用给物业管理经理。 Sarkunan说，一个房产的这两笔费用，大概是该房产每月管理费收入的10%至25%。 然而，聘请专业且合法的物业管理经理，业主就不必过于操心，而且有关的管理工作也能准时与合法地完成。 “市面上有很多物业管理经理，因此很难找到一个合适的人选。但是，如果业主没时间去处理这些繁杂的管理工作，他们就应该聘请物业管理经理。” 在寻找物业管理经理的时候，Sarkunan提醒业主要小心那些没有团队或公司、且收费便宜的人。 他点出：“一个良好的物业管理经理，应该是一个能够作为业主的联系人的组织。而且，要注意那些收费很便宜的经理，很多人这么做的原因，是他们会在日后针对某些工作，向业主征收额外的费用。” 因此，他建议业主向那些已经跟大马估值师、估价师、地产代理和物业管理经理局（BOVAEP）注册的经理们求助。 如果业主还是想要聘请未与有关当局注册的物业管理经理，Sarkunan提醒业主们，必须向这些经理收取一笔押金，以保护本身的权益。 在2015年分层产业管理（维修与管理）条例底下，一名并未注册为物业管理经理的个人或仲介，如果没有向联合管理机构（joint management body）或管理机构提交一笔押金，就不能接下一个分层产业的管理和维护工作。 这笔押金是RM50,000，或相等于一年的薪资或管理费用，以最高者为准。   该文章已刊登于2018年6月1日的EdgeProp.

  在我国实施超过一年的2013年分层管理法令，对国内分层产业和家居生活带来了很多改变。 举例来说，该法令制订了相关条例，以解决在分层房产当中出现楼层与楼层之间漏水的问题。 同时，该法令允许分层房产管理层公布拖欠管理费的业主名单，并可在还清拖欠款项之前，中止这些业主的通行磁卡与使用公用设施的权限。 除了这些改变，2013年分层管理法令对分层房产带来的最大创新之一，就是从“公用房产”(Common Property)之中，区分出“有限公用房产”(Limited Common Property)。 其中，公用房产将由管理机构(MC)所管理，而有限公用房产则由附属管理机构(SMC)来管理。 值得注意的是，SMC为有限公用房产提供的服务，只能由这些房产的业主所享有，并不包括整栋分层房产中的所有业主。 目前未有成功案例 理论上来说，2013年分层管理法令旨在确保综合发展产业的和谐安居环境，但实际上，至今没有任何成功设立SMC的案例。 造成这个问题的原因之一，就是设立SMC会牵涉到很高的费用，当中包括聘请测量师和律师来准备相关的策划书和议案。 这些费用昂贵得无法想象，而且没有任何一个MC能够负担得起。 除此，很多MC都不看好设立SMC的作用，因为当中还存在着许多灰色地带。 例如，若SMC的表现无法达到标准水平，MC将面临管理和控制SMC的难题，因为SMC往往被视为一个独立的个体。 业主兴趣缺缺 而且，有别于新加坡，我国的SMC只能自愿解散，不能被MC干涉。 设立SMC的最大障碍，是缺乏业主的参与。这已经是很多MC的管理委员会面临的难题，因此，想要业主参与SMC的管理委员会，想必是难上加难。 总的来说，分层房产家居已获得有关单位的关注，但当中还有很多实际的问题有待解决。 因此，有关单位需要征询各方面的意见，并持续改善相关条例，所以说，分层管理法令还有许多空间有待改善。 Chris Tan为TheEdgeProperty.