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佳居锦囊:产业投资四分法系列之四:借

“借”是产业投资四分法的最后一节。 之前,我们讨论了四分法中的“买”、“卖”和“用”。在这个系列的最终章,我们将讨论有关“借”的策略。

所谓的“借”,指的就是向银行或其他金融机构贷款,以让产业投资在更短时间内获得回酬。

产业是最受银行和贷款机构欢迎的抵押品。它们批出的大部分贷款,都是有资产作为抵押的,而当中最受欢迎的就是房地产。 换句话说,投资者的房地产价值,比他们拥有的现金更高。

如果没有善用借款这个策略, 产业投资计划很可能就不会成功。而且,银行或贷款机构都十分愿意提供贷款,帮助你购买房产。

此外,一旦你的房地产增值后,你就可进行再融资或套现,这是扩展投资组合的选择之一。当市道不好,但房产价值还是处于良好水平时,你还可重组债务,让你不会面临太沉重的还贷压力。

所以,只要懂得贷款的技巧,就能让你投资的产业长期获利。在这当面,学习如何驾驭和操作整个贷款系统是很重要的。除了钱以外,你知道投资者还可以“借”到很多对产业投资有利的东西吗?

1.具有良好财务背景的人

你向银行借了很多钱、买了很多房子后,你就成了银行眼中的高风险份子,尤其是当你收入和手头的现金有限。在这个阶段,你会难以申请到高额度的贷款(因而导致投资的初期资金较高),或者贷款申请直接被拒绝。即使申请幸运地获得批准,贷款条件也可能会相当苛刻,例如要求你存入一笔定期存款等。这个时候,银行看重的就不是产业价值,而是你偿还贷款的能力。

这时,如果你就需要找到一个拥有“干净”财务背景的人,并跟对方达致双赢的合作,这样才能让你在房产投资的路上走得更远。通常,最直接的人选就是那些欣赏你投资眼光和回酬、但从不采取行动的亲友们,你可以利用本身累积的投资经验和回酬,向他们提议合作投资计划。

这些有稳定收入和贷款负担较少的潜在投资者,都是很受贷款机构欢迎的。这是个双赢的合作方案,因为他们的投资风险,也会因为你参与的减少。

 

2.年龄比你小的人

有经验的产业投资者都知道,产业投资说穿了,其实就是流动现金的游戏。他们都知道,新贷款的每月分期付款会随着贷款者的年龄增长而增加,而且供期也会越短。在此情况下,即使产业的增值前景良好,昂贵的每月分期付款也会拖累这个投资变得不划算的,特别是在租金无法与抵消每月分期付款的情况下。

这个时候,你需要“借”新投资伙伴的年龄,他们可以是比你年轻伴侣、弟妹、朋友,甚至是你刚出社会的孩子。这些年轻的投资伙伴可帮你拉长贷款期限,并减少每月分期付款,让你在租赁市场更具竞争力。

 

3.产业再融资

要怎样用同一个房产来借两次钱?答案是再融资。
今时今日,再融资已不再是一件新鲜事。当你已经有计划去部署这些新资本的时候,再融资对产业投资就会很有利。

你可以用价值已经攀高的房产,向同一家银行申请再融资,或者利用原本那家银行给予的较高估值,向另一家银行申请新的贷款,并解决旧的贷款。

在某些情况下,你可能会为了节省利息或拿到更好的贷款配套而选择再融资,但你必须把这个过程中的成本都计算在内。

此外,再融资贷款的部分,通常是归纳为私人贷款,所以偿还期限也较短。

 

4.Sambung bayar

简单来说,房地产领域的sambung bayar就是与一个资金周转不灵的屋主合作,通过合法的程序,达成为该屋主偿还每月分期付款,以换取共享房子脱售后利润的协议。程序达成后,房子不一定要立刻出售,而且在房子出售前,屋主仍可继续居住在原本房子。

 

5.其他金融机构

想要申请房屋贷款的时候,除了求助传统银行,你也可以考虑回教银行或其他贷款机构,例如Malaysian Building Society Bhd,甚至连保险公司也可协助你购屋。

有准证的财务公司也是选择之一,但值得注意的是,这些公司的利息和配套与银行不同。
如果获得的贷款幅度偏低,买家也可以考虑提取公积金来付款。

 

6.支付更多头期

如果你拥有一笔“闲置”、没有为你赚取回酬的储备金,你可考虑支付比平常10%至20%更高的首期,因为长期下来,这有助降低你的每月支出,来赚取你想要的回酬率。

 

至此,产业投资四分法系列正式完结。这个系列的目的,是让你知道市场上其实还有很多的选择,能让你在房地产投资上更灵活地应对不同的挑战。

 

如果你有任何有关房地厂相关的问题想请教Chris Tan,可按此前往他在EdgeProp.my专栏发问

Chris Tan是一名律师、作家、讲师以及国内外房地产领域的观察家。他也是Chur Associates的创办人和经理伙伴。
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该文章已刊登于20171215日的EdgeProp.my周刊。按此免费下载周刊电子版。

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(编译:周颖珊)

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