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物管答疑:定期检查与建筑缺陷

问:在一栋公寓中,有哪些主要的部分是一定要定期检查的?

各个政府单位已把需要在公寓交楼一至两年后,进行的定期检查地方明文列出。

1. 消防设备与防火系统

主动式防火设备:防火管控、消防电梯、发电机、洒水装置、水泵、抽气扇、消防栓、消防水管、灭火器、警铃、侦测设备、紧急照明灯和发光逃生指示牌

被动式设备:防火门、逃生梯没有任何阻碍、指示牌和防火屏障

不过,一栋分层地契公寓并不属于“特定居所”(designated premise)类别,所以不需要每年更新防火安全证书(Fire Certificate)。

尽管如此,共管机构或管理机构还是一定要时常维护这些主动及被动式消防设备与防火系统。

2. 电梯、升降机和吊机 

由职业安全与卫生局(DOSH)展开检查,同时每15个月就要更新起重设备许可证(Permit Mesin Angkat,简称PMA)的证书

3. 建筑物结构(高于五层楼的建筑)

每10年由一名结构工程师进行检查

4. 煤气

由一名符合资格的能源委员会人员,对中央煤气管道进行每三年一度的检查

5. 在1990年电力供应法令(447号法令)、1990年电力供应(后续公司)法令和相关条例底下列明的电器设备: 

• 第110(1)条例:一件设备必须维持在良好的运作水平,安全措施也必须一直有效,以预防危险。

• 第110(3)条例:除了家用设备,一件设备必须每五年或在能源委员会指定的任何时候,由一名符合资格的人员进行检查及测试。

• 第110(4)条例:一件设备的任何防护式中继器,必须至少每两年或在能源委员会指定的任何时候,由一名符合资格的人员进行检查、测试和校准。

其他目前并不强制规定、但建议展开的检查:

6. 斜坡、挡土墙、马路和沟渠:

由土木工程师进行一年一度的检查

7. 煤气炉和连接到中央煤气管的管道:

由一名符合资格的能源委员会人员,进行一年一度的检查

8. 栏杆状况

9. 水箱和里面的水质 

10. 安装在公共区域的玻璃

11. 冷气托架

12. 热水器

13. 雨水排水口 

 

问:电梯进水和走廊淹水等因设计或品质不良造成的问题,往往是引致建筑缺陷出现的原因。对此,可以根据这些问题向发展商索偿吗?

对于任何向发展商提出的索偿,建议共管机构先获取一份专业的独立报告,以证明真有缺陷或危险的状况发生,并且列出造成这些问题的根本原因与建议的解决方案。

不管这些建筑缺陷是因为施工品质或设计所引起,它们都应该在缺陷保修期内被记录下来,这样一来,你在缺陷保修期后所提出的索偿才会更有信服力。

 

Anthony Lee是Architect Centre培训员兼顾问、2019年EdgeProp大马最佳产业管理大奖评委(Best Managed Property Awards)和2019年EdgeProp.my卓越房产管理讲座会(Symposium on Excellent Property Management)的主讲者。

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英文版已刊登于2019年8月9日的EdgeProp.my周刊。按此免费下载电子报。

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(编译:黄忠晖)

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