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重点报道:资金紧张,考虑房贷再融资?

危机当前,许多人都面临现金流紧张的问题。卖掉房产或能够帮助缓解部分问题,但这并不是唯一的办法。除了脱售房产,也可考虑房贷再融资(refinancing)。

房贷再融资,即用新的房屋贷款来取代目前的房屋贷款。这种做法只有在新的贷款比现有贷款更实惠时才有意义,例如银行提供更低的利率、更短的抵押期限或更灵活的贷款配套。

一般来说,人们选择再融资是为了获得更多的现金以应付个人或企业开销,而当国家银行降低隔夜政策利率时,银行也会随之调低基准利率(base rate),这时再融资便可帮助节省贷款利息。

Top Mortgage Solution Sdn Bhd高级房贷顾问Ken Ng Teck Ken指出,随着越来越多的人面临现金流紧张的问题,自去年年杪起,询问房产再融资的人不断增加。往常,Ng平均每个月接待约15名再融资客户,但自今年年初起,每个月的咨询和客户增加了约50%至70%。

房贷代理Ethan Soon也注意到,自新冠肺炎爆发后,寻求房贷再融资的人数增加了。“两年前,人们再融资房贷是希望为公司筹集资金、投资另一处房产,或应付子女的教育费。现在,人们再融资纯粹是因为现金不足。”

房贷再融资可让屋主无需寻找买家或从房屋中搬出去,便可获得现金。更重要的是,屋主无需卖掉本来打算长期持有的房产。

何时是再融资的好时机?

对许多人来说,再融资意味着背负更多的债务,因此它被视为解决问题的最后手段。不过,Ng表示,再融资可用作帮助累积财富的工具,而不只是提供现金。“许多人在现金流出问题,或已经拖欠几个月的现有房贷后,才决定进行再融资。这会降低他们获得好配套的机会。”

因此,申请房贷再融资较好的时机是乘我们的财务情况还算稳定时,而良好的财务规划对于确定正确的时机至关重要。“当我们预见将会面临现金流问题时,便应该提前申请再融资,及早强化财务状况。”

他补充说,房贷再融资的好处是它的利率比个人贷款低,而且贷款人也被允许提前还清贷款。

只适合长期持有房产的人

虽然房贷再融资可以帮助屋主获得现金,但Soon提醒说只有被持有超过10年的房产才有望通过再融资获益。根据他的观察,房产价值普遍每10年约翻一倍。“将持有10年以下的房产进行再融资是较不明智的,除非该房产十分抢手,并有不错的升值空间。”

有意再融资的人还需注意贷款的成本,例如估价费和律师费。这些费用一般为约RM10,000至RM20,000,具体费用视贷款数额多少而不同。申请加额贷款(top-up loan)的成本则只需要少于RM10,000。

Soon认为,如果在扣除所有费用和抵押贷款结算后,无法获得至少RM10万的现金,则不建议进行再融资,因为新贷款(再融资)意味着更长的还款期。

Ng指出,从申请到再融资贷款发出,一般需时三至六个月,因此若急需现金,再融资可能无法帮助解决燃眉之急。

英文原文已刊登于2020619日的EdgeProp.my电子报。按此免费下载电子报。

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(编译:傅采杏)

 

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