News about Property Management

无论是聘请外包物业管理公司，还是居民自己成立管理团队，拥有优良管理和维护的产业不二的办法，就是精挑细选对的团队。 若选择聘请物业管理公司，那你知道要如何挑选对的公司吗？你明白物业管理的工作内容和责任吗？你了解挑选公司时必须要考虑的要点吗？ Malaysian Institute of Professional Property Managers（马来西亚专业物业经理协会，简称MIPFM)）主席Adzman Shah Mohd Ariffin表示，物业经理在物业管理和维护上扮演很重要的角色，他们必须以业主的利益为主，所以，他们必须清楚了解自己的责任和使命。 他说：“对于非分层地契产业，物业经理的工作范围主要是确保物业时刻在良好的状态，以为业主带来更高的转售价值或出租收入。此外，业主也可以委托管理团队处理租赁工作，例如协助收租等。” 至于分层地契产业，物业经理大多受到产业发展商、联合管理机构（简称JMB）或管理机构（MC）委托，管理和维护公共产业和设施。 根据Adzman的观察，大部分的JMB和MC并不在意所委托的物业管理公司是否已经注册在Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers（马来西亚估值师、估价师、房地产代理和物业管理局，简称BOVAEP）下。 “如果该公司没有注册在BOVAEP下，根据757法令或2013年分层管理法令，该公司必须存放一笔相等于12个月合约管理费用的资金给JMB或MC作为抵押。” 如果物业经理或管理团队没有执行责任，或者忽略职务，因而违反了他们当初所承诺的服务，JMB或MC应立即书面警告，并要求他们在限期中补救。不过，他表示，由BOVAEP注册管理公司派出驻守物业的管理团队，不会有借口不执行职务，因为他们都经过了当局的培训，对大马物业管理的基准熟悉。 BOVAEP提供的物业管理基准，是一个给予已注册管理公司作为关键绩效指标的管理指引。 在选择物业管理公司时，JMB或MC为了节省成本，通常比较偏好收费较低的公司。不过，Adzman点出，较低的服务收费或许是来自于聘请不符合资格的管理人员，因此人工成本较低，所以服务收费才会比较低。 他说：“因为服务收费较低而选错公司，到最后必须中止合约的案件比比皆是。JMB或MC也会为了临时寻找替代公司而痛疼。” 另一方面，Adzman也指出不一定收费高就是好公司。 他说，有不道德的公司表示为了要聘请合格的管理人员，因此人工成本较高。但实际上，管理人员所领取的月薪却不如所说的高。因此，JMB或MC必须要在每月支付费用前，坚持检查管理公司支付给管理人员的薪水单。 英文版已刊登于2019年10月11日的EdgeProp.

To have a well-managed and well-maintained property, one would need to have a team of people to run the day-to-day operations of managing the property to ensure that it is always at its optimum.

SHENZHEN (Sept 26): China's first property management services provider Vanke Service Development Co.

问：管理机构（MC）或联合管理机构（JMB）需要设立公司来管理资金吗？谁要为资金管理负最大责任？ 根据2013年分层管理法令，MC和JMB的功能是妥当维护和管理建筑物、土地和公共空间。 在该法令中，没有任何一个条规允许MC 或JMB设立公司来管理资金。不过，MC或JMB可成立小型资金管理委员会，由通过投票挑选出来的会员们，对资金进行有效的管理。 问：我们打算利用公寓内的公共礼堂来开办托儿所。请问MC需要向有关部门提出申请吗？ 根据2015年分层管理（维护和管理）条例第3附表的第3（4）条，MC或JMB应该“在恰当的情况下，管理、维护和采用合适的营运商，来管理任何公共财产中的公共设施、便利设施和服务，如自动洗衣店、便利店、餐厅、托儿所和其他”。 不过，他们“必须维持合理的安全和健康标准，从而为经营者和使用者带来使用上的便利、舒适和愉悦”。 假设该公共礼堂是公共财产的一部分，我们认为，根据上述第3（4）分段条例，必须获得相关单位的批准，JMB或MC才可以有权利将该礼堂转为托儿所，并寻找合适且有利所有业主的经营者来开设托儿所。 Chis Tan是Chur Associates的创办人兼管理合伙人。他也是2019年EdgeProp 大马优质产业管理大奖（EdgeProp Malaysia’s Best Managed Property Awards 2019）的评委，以及EdgeProp.

自今年5月上任后，大马房产与设施管理人协会（MIPFM）新任主席Adzman Shah Mohd Ariffin丝毫没有松懈一刻，立即快马加鞭着手处理该会希望解决的三大棘手问题。 在房地产行业拥有约30年经验的Adzman，在行内是一个人们都熟悉的资深行家。他当初是在英国南威尔士历史最悠久的房产顾问公司之一Watts & Morgan的布里真德分行，开始他房地产的事业。 他在英国工作约四年后决定回国，并从事不同领域的房地产工作，当中包括发展规划、房产与购物中心管理、市场调研及顾问、营销，还有收购、销售与租赁。 在2012年，他设立了本身的房产顾问公司ExaStrata Solutions私人有限公司，并担任总执行长与房地产总顾问。 作为该协会2019/2021年度的主席，Adzman希望该协会能够为房产及设施管理人设立一个新的作业基准，并且确保他们提供的服务能够保持一致的水平，从而营造公平的竞争环境与保护公众的利益。 他向EdgeProp.

Q: Does a unit holder (a resident of a condominium) have the right to view the accounts and the invoices of expenses incurred for the property anytime or can the unit holder only see the audited accounts during the AGM? Paragraph 7(6)(b) Second Schedule of the Strata Management Act 2013 states that a purchaser/proprietor may make a request to the Management Committee to inspect the books of accounts at a fee not exceeding RM50 for each inspection.

  Q: Management Corporation or Joint Management Body to set up a company to manage finances? Who is ultimately responsible for the funds? Under the Strata Management Act 2013 (SMA), the Management Corporation’s (MC) and the Joint Management Body’s (JMB) ultimate function is to properly maintain and manage the subdivided building or land, and the common property.

  Q: What is a latent defect? Can claims be made against the developer after the defects liability period (DLP)? In the context of a residential strata development, ‘latent’ (as opposed to ‘patent’) defects can manifest any time after the end of DLP.

Q: We recently formed a Management Corporation (MC).

购买房产不仅需要考虑到地点、价格和购买时机，物业管理是否妥善也是必须纳入考量的因素。 EdgeProp.