News about 物管答疑

问：一些住户想要把他们的单位以短租的方式出租，物业管理单位可以阻止他们吗？ 答：2015年分层管理（维护和管理）法令第三附录中，并没有明文指出短租是不被允许的。不过，根据2013年分层管理法令的第70（2）条，管理机构（MC）可以通过常年会议，让居民表决是否接受短租。若接受，这将成为该住宅大楼的附加细则，以规范细分建筑物或土地和公共财产的控制、管理、使用和享用。这些附加条例对管理层、业主、租户和占用者具有约束力。 有鉴于此，管理机构可召集临时大会通过特别决议，禁止业主进行任何短租活动，并可进一步通过决议，对违反该规定的任何业主征收每日最高RM200的罚款。 通过制定这两项附加条例，管理机构可阻止业主进行短租活动，并对违规者征收每日RM200的罚款。   问：我们的公寓有两栋住宅大楼。其中一栋是政府可负担房屋计划下的Rumahwip，而另一栋则是在开放市场销售的较大与高级的单位。管理机构是否应该向两栋大楼的居民征收同样的管理费呢？ 管理费、储备金和其他维护和管理公共空间财产的费用，是根据份额单位（share unit）来计算的。 根据2013年分层管理法令的第一条，份额单位是根据好几个原因，包括每户单位的大小而定的。 既然另一栋大楼的单位面积较大，所以很自然地份额单位也会比可负担房屋大楼来得高。换句话说，可负担建筑所贡献的管理费，会比另一栋大楼少。   Chris Tan是Chur Associates的创办人兼管理合伙人。他也是2019年EdgeProp 大马优质产业管理大奖（EdgeProp Malaysia’s Best Managed Property Awards 2019）的评委，以及EdgeProp.

问：我们刚成立了管理机构（Management Corporation，简称MC），请问我们应该专注于哪方面？ 关于管理机构的职责和权力，可参考《2013年分层管理法令》（SMA 2013）第59节，包括： 妥善维护和管理建筑物或土地，以及共有财产； 确定和征收维修费和储备金（sinking fund）； 遵守当地政府的通知或命令，包括消除对共有财产造成滋扰的因素、维修及升级或进行其他关于共有财产的工作； 向业主征收相等于维修费10%的费用作为储备金。 管理机构的主要功能是确保业主的安全和健康、能够正常使用个别的单位和共有财产，以及帮助所管理的房产保值甚至增值。 若房产正处在买卖协议（SAP）所规定的缺陷责任期（defect liability period）期间，则新成立的管理机构应该要对共有财产进行彻底的缺陷检查，并在截止日期前完成检查，以确保共有财产状态良好。 除此之外，新的管理机构也应该要重新检讨发展商在第1次年度大会上所提议的预算案，以确保业主所缴交的费用被有效地运用。   问：关于保安、电费和重新粉刷建筑物的费用，是否有应该花多少钱的参考？ 《2013年分层管理法令》中并没有规定必须在保安、电费和重新粉刷方面花费多少。管理机构可参考发展商管理期间的经审核账目，或者以发展商建议的年度预算为参考。管理机构也可以适当地更改上述费用的预算。 Chis Tan是Chur Associates的创办人兼管理合伙人。他也是2019年EdgeProp 大马优质产业管理大奖（EdgeProp Malaysia’s Best Managed Property Awards 2019）的评委，以及EdgeProp.