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重点报道:回顾2019--马来西亚房产市场9大事件

回顾过去一年,2019年的好消息确实之前一年更多。打头阵的好消息便是于年初开跑的国家拥屋计划(Home Ownership Campaign,简称HOC)。

在HOC计划下,发展商提供优惠购屋配套与折扣,加上政府大力提倡,为沉寂已久的市场注入强心剂。数据显示,2019年上半年的房屋交易量显著增加,这也是自2015年上半年以来,我国房市首次逆势扬升。

同时,今年市场也有许多大型发展计划相继推出,如Desa ParkCity的Park Regent、Taman Wahyu的Lake City、Kepong的Kiara Bay等等。

隔夜政策利率(OPR)于今年5月间下调25个基点至3%,也催化市场购兴,一些高档项目相信也因此取得令人鼓舞的销售。根据官方数据,在OPR宣布下调的5月内,房贷批准率单月就上扬了13%。

另外,我们也乐见大马最高建筑——Exchange 106 at TRX竣工,首批租户也陆续迁入这栋国内第一高大厦。

今年4月,大马和中国签署合作框架协议,重新启动位于隆市Sungai Besi前空军机场的Bandar Malaysia发展计划。12月17日时,国家财务部子公司TRX City Sdn Bhd也与IWH-CREC Sdn Bhd签署协议,共同发展Bandar Malaysia。

同样在4月,东海岸铁路(ECRL)建筑工程开跑,截至今年10月,工程进度已达11%。

在零售房产市场方面,正当北马人为Batu Kawan IKEA于三月3月开张感到兴奋之时, Giant霸级市场和Cold Storage超级市场面临架构重整,多家位于巴生谷的超市停止营业。

过去一年,也有许多标志性建筑易手或是被沽售,包括位于Sungei Way Free Trade Industrial Zone的Western Digital厂房、位于吉隆坡金三角地区的Menara Weld和The Weld Shopping Center。

在倒数迎接新一年的同时,且让我们一起回顾2019那一些最具影响力的事件。

  1. 国家拥屋计划(HOC)

在2018年11月的2019年预算案中,政府宣布从2019年1月开始实施HOC。该计划由马来西亚发展商商会(Rehda)联合举办,最初于2019年1月1日至6月30日举行,但由于需求强烈而延长至2019年12月31日。HOC的目的是清除市场上高企的滞销房子。

在HOC期间,大马人购买HOC注册的住宅房产将免征印花税,并可以获得发展商给予的房价折扣和买房配套。

在这个活动下,购买参与HOC计划的房子,将免除房价首RM100万的转名印花税,以及最高RM250万的贷款合约印花税。

除了免除印花税外,购房者还可从发展商给予最少房价10%的折扣。

财政部长林冠英表示,截至10月11日,该计划已售出约21,000个房屋,价值RM134.4亿,超过了最初的RM30亿的销售目标。

  1. 房产成交量扬升

根据国家房产资讯中心(Napic)在9月发布的数据,自2019年上半年的房产交易首次反弹,预示着房市已经触底。

在2019年上半年,国家房产交易增长了6.9%,达到160,172笔交易,价值RM683亿(增长0.8%),相比起2018年上半年的149,862笔房地产、价值RM677.3亿令吉的交易量额。

尽管如此,2019年上半年住宅滞销量继续上升,不过增速却远低于去年同期。截至2019年上半年,滞销单位共有32,810个,比2018年上半年的32,313个仅增1.5%。

有趣的是,在滞销房屋中,约43%是公寓,其中大多售价介于RM200,001至RM300,000(22.3%)间,其次是RM300,0001至RM400,000间( 17.5%),最后才是超过RM100万(12.8%)。

副财政部长拿督Wira Amiruddin Hamzah说: “这也许是我们没想到的。我们都认为,大部分滞销房屋应该是在RM100万以上的,但实际上却是价格在RM20万至RM30万、被归类为可负担房屋的共管公寓。”

  1. 马来西亚首个注册物业众筹平台

马来西亚证券委员会(SC)在9月宣布EdgeProp Sdn Bhd(EdgeProp)是国内第一家注册为房地产众筹(PCF)平台的运营商。这是在2019年5月SC公布注册条件后,首家成功注册的公司。

PCF是2019年预算案中的举措之一,旨在通过房地产众筹计划为首次购房者提供另一融资途径。 房地产众筹具有与股权众筹和点对点融资平台相同的潜力,为替代融资来源,但专门为首次购房者量身定制。 SC表示,它是提供一种新的投资选择。

  1. 大马新晋最高建筑

在发展商Mulia Property Development Sdn Bhd于10月获得了竣工与合规证书(CCC)后,吉隆坡Exchange 106 at TRX正式宣告竣工。

该物业管理总经理帕Patrick Honan透露,截至10月,大楼约500,000平方尺的面积已租出给包括世界500强前五名的全球咨询公司、总部位于香港的跨国个人护理品牌企业、国际最知名的电子商务平台,以及全球最知名的共享办公室品牌之一的企业。

随着492米高的Exchange 106 at TRX竣工启用,意味着楼高4.519米的国油双子塔不再是全马最高。

  1. 2020年预算重要宣布

在10月11日宣布的2020年预算案,似乎更像是对2019年预算案的检讨。

2020年预算案中与房地产相关的措施,包括了启动更多青年住房计划和先租后买计划。

另外,尽管市场希望产业盈利税(RPGT)体制能够重返以前的体制,但布城仅承诺通过调整税率来加强RPGT体制。今年,政府宣布凡是在2013年1月1日之前购买的房子,其RPGT的房产市价计算基准年,从原本的2000年1月1日,调整至2013年1月1日。

为了减少住宅房产滞销数量,2020年预算案还建议,在2020年起,调低外国人在国内购买高楼住宅(尤其是吉隆坡等城市地区的公寓)的最低价格门槛,从原本的RM100万下调至RM60万。

  1. 具影响力的法庭争议事件

今年,法院提出了几项与房地产领域相关的裁决,这些裁决足以影响整个房地产行业。当中最具争议的两个案件是:

一、综合发展项目的管理费费率应否统一?

上诉庭于10月4日裁定,联合管理机构(JMB)委员会不能向综合发展项目的业主征收不同费率的管理费,这彻底推翻了高等法院稍前的裁决,即JMB有权根据分层管理法令,决定并向一个综合发展项目内,持有不同产业类型的业主们,征收不同费率的管理费。

上诉庭的裁决意味着,尚未获得分层地契的高楼居民们,若该建筑物同时含有办公室和零售单位,他们都必须按照单一公式,支付服务或维护费用。

二、谁可批准展延工程竣工期限?

联邦法院在11月裁定,房屋和地方政府部属下的房屋管制处(Housing Controller),没有权利延长发展商的交房期限(EOT)。

终审法院首席法官丹斯里Tengku Maimun Tuan Mat根据 1989年房屋发展(控制和许可)条例中的第11条(3)指出,控制人权力,赋予房屋管制处免除和修改购房者与发展商之间的销售合同条款和条件,与1966年房屋发展(控制和许可)法令相违背。

她认为,通过修改已签订合约的条款和条件,给予发展商延长完成工程和交屋,侵犯了购房者就延迟收屋而提出损失赔偿(LAD)的权利。她在判决中说,若通过这个裁决,似乎不是保护和保障购屋者,而是在维护发展商的利益,这也违背了国会当初设立该法令的本意。

  1. 地标性建筑交易与沽售

今年易手的显著产业交易,包括了位于吉隆坡Jalan Sultan Ismail,有30年历史的Wisma KFC。该建筑物于2019年2月由雇员公积金(EFP)出售给总部位于新加坡的发展商和物业管理公司Royal Group。

这座22层高的办公楼总建筑面积为342,145平方尺,据信已以RM1.3亿售出。

该大楼前称Wisma Idris,曾经是Kentucky Fried Chicken Holdings(M)Bhd的总部,但在其运营商QSR Brands(M)Holdings Bhd迁移办公室至灵市后,该大楼闲置了大约两年。

  1. 国家社区政策启动

Dasar Komuniti Negara(国家社区政策,简称DKN)是国家住房政策2.0下的一项举措,旨在改善B40群人民,特别是居住在PPR(人民房屋计划)组屋居民的生活。

该政策由房屋和地方政府部(KPKT)制定,与发展商和非政府组织等的私营单位合作改善PPR社区的生活环境。

在DKN推出不到六个月的时间里,EdgeProp Malaysia 、Paramount Property Development Sdn Bhd和Nippon Paint Malaysia联手启动了Sayangi Rumahku运动,翻新PPR Lembah Subang 1、PPR Seri Cempaka和Perumahan Awam Seri Kedah的户外运动场,将之变成丰富多彩且功能齐全的多功能运动场。

目前,PPR Lembah Subang 1和PPR Seri Cempaka的运动场场翻新工作已完成,而Perumahan Awam Seri Kedah的工程即将开始,预计可在2020年上半年完成。

  1. 吉隆坡名列三大宜居城市

总与全球首三名擦身而过的吉隆坡,在今年终于成功跻身全球第二外国专才最易融入生活的城市之一。

该排行榜由InterNations发布。它是世界最大的专才社区,拥有超过350万会员。

该排行榜于11月发布,台北、吉隆坡、胡志明市和新加坡分别位居前四名。台北也是2018年的榜首。

其他入榜的亚洲城市有曼谷(第20名)、东京(第26名)、雅加达(第33名)、上海(第43名)和香港(第52名)排名中场。北京(第60)和首尔(第63)排名较后,而仰光(第73)则排在最后第10名。

该排行榜对全球82个城市进行5个项目的分析——城市生活质量、生活融入、城市工作生活、金融和住房,以及当地生活成本。

在吉隆坡市,有75%的外国专才感到宾至如归(相对于全球的64%),而69%的人对自己的社交生活感到满意(相对于全球的55%)。语言似乎没有问题,因为92%的人发现,就算不懂得当地语言也可以轻松生活在该城市中(相比起全球的47%)。

对于吉隆坡的生活成本和金融与住房,外国人几乎没有抱怨。接近五分之四(78%)的人对当地的生活费用感到满意(全球为43%),而75%的人认为住房负担得起(全球为36%)。

稍前,Internationa Living的Annual Global Retirement Index也将马来西亚评为2019年全球排名前5位的最佳退休目的地之一,仅次于巴拿马、哥斯达黎加、墨西哥和厄瓜多尔。

International Living是一家媒体组织,主张协助人们发现生活、旅行和退休的地方。

它说,马来西亚是探索亚洲其他地区的理想基地,因为英语是其非官方的第一语言,所以交流容易。它也有可负担的房屋租金和医疗保健,而且公共交通系统是高效的。

最近,马来西亚也引起香港人的注意,因为许当地人因为反送中抗议活动感到不安,引起移民热潮。据多位大马房地产经纪人表示,从抗议事件爆发至今,大马房地产引起了香港买家的浓厚兴趣,更不乏香港人亲身前来我国探索房屋和移民方法。

 

英文版已刊登于2019年12月20日的EdgeProp.my周刊。按此免费下载电子报

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(编译:周颖珊)

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