Count the cost of buying a property

First-time homebuyers often think they are ready to sign on the dotted line when they find their savings and monthly income are enough to cover the down payment and monthly instalments of their purchase.

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佳居锦囊:产业投资四分法系列之四:借

“借”是产业投资四分法的最后一节。 之前,我们讨论了四分法中的“买”、“卖”和“用”。在这个系列的最终章,我们将讨论有关“借”的策略。 所谓的“借”,指的就是向银行或其他金融机构贷款,以让产业投资在更短时间内获得回酬。 产业是最受银行和贷款机构欢迎的抵押品。它们批出的大部分贷款,都是有资产作为抵押的,而当中最受欢迎的就是房地产。 换句话说,投资者的房地产价值,比他们拥有的现金更高。 如果没有善用借款这个策略, 产业投资计划很可能就不会成功。而且,银行或贷款机构都十分愿意提供贷款,帮助你购买房产。 此外,一旦你的房地产增值后,你就可进行再融资或套现,这是扩展投资组合的选择之一。当市道不好,但房产价值还是处于良好水平时,你还可重组债务,让你不会面临太沉重的还贷压力。 所以,只要懂得贷款的技巧,就能让你投资的产业长期获利。在这当面,学习如何驾驭和操作整个贷款系统是很重要的。除了钱以外,你知道投资者还可以“借”到很多对产业投资有利的东西吗? 1.

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佳居锦囊:产业投资四分法系列之三:用

前两期探讨了“买”和“卖”的策略后,在产业投资四分法的第三期,我们来学习如何“用”你的房地产。 对于你最终是否能取得想要的产业投资回酬,“用”的策略扮演着举足轻重的角色。 除了市面上的常见方式,这里还有六种方法能让你“善用”房产,来创造更多收入。   更小的空间,更高的租金 在市场上如日中天的共有工作空间风潮,证明了这个概念是可行的,也反映出市场对此概念的良好需求。 以每平方尺租金来看,其实租用一个办公桌的空间,会比租用一个正规的办公空间来得更贵,但以总价来看,租金还算是便宜,因此这有助吸引租户。 根据这个概念,相较于把整间产业出租给一名租户,如果你把该单位的每一间房都出租给不同租户,你可以获得更高的租金回酬。   灵活的租期 在出租产业方面,国内的惯例是以每月来计算租期,但这并不代表你不能以每日、每周、每季甚至每年的方式,出租给租户。 其实房产业主可以参考酒店营运的方式,以每晚来计算租金,甚至可以出租给学生,并根据学期的长度来制定租期。 此外,屋主可提供一些优惠或奖赏,以事先收取一笔租金,来缓解定时收取租金的困难程度。   出租多余的空间 共享经济已经成为主流经济模式的一部分,所以投资者应该向Uber、Grab和Airbnb等初创公司学习,利用本身产业的多余空间,来创造收入。 举例来说,如果你拥有一个办公空间,并将它出租给一名只在白天工作时间使用的租户,其实你还可以考虑把这个空间,出租给另一名只会在晚间使用的租户。 大马是一个很受欢迎的业务外包地点,很多帮外国公司外包业务的企业,会需要在晚间工作,以处理那些生活在不同时区的客户。 这样的做法能够创造出双赢的局面,你可以向两名租户收取较低的租金,但整体而言,你的总租金收入会比只租给一名租户来得高。   达成共识并集体管理 居住在同一个社区的居民,有很多种方式可以互相帮助。 举例来说,在出租社区内的产业方面,其实业主们可以团结起来并达成共识,通过集体管理的方式来处理有关租户的问题。 假设业主们把产业出租给学生,那么他们可以在事先达成共识,然后再跟租户协商有关的出租细节,甚至能把这些租户以合理的方式分配给每个单位,从而降低风险和达到共赢的局面。 又或者,业主们可以用一个共同的风格来布置各自的单位,从而吸引租户来集体租下这些单位。 要达成这个目标并不困难,业主们只需推举一名合适的领袖,来集合所有业主的资源、人脉和专业,以执行这个方案。    探讨更多使用产业的可能 随着科技的进步和环境的改变,房地产在使用方面有着更多的变化,从而带来更多商机。 只要没有违法,你可以把一间仓库改造成办公室或共用办公空间,或者把一个SoHo单位变成Airbnb。 在地方政府的分区规划和重新规划方面,业主也可以找到很多新商机,例如一些面向大路的住宅房屋已经允许用作商业用途,所以业主可以把这些房屋出租给那些用来做生意的租户,以赚取更高的租金。   量身定做的装潢与设计 这是一个非常简单的行销策略,但它能让你在众多竞争者当中脱颖而出。 为你的产业注入一个具有明确主题的设计和摆设,能够吸引那些愿意付高价以享有这个环境的租户。 因此,你可考虑跟著名室内设计师和风水师合作,来改善你的产业,从而提升该产业的价值。 事实上,你甚至可以让你的产业去参加一些比赛,若能够获奖,就能够借助媒体来提高它的知名度。   以上六点显示,市面上有很多方式让业主“善用”他们的产业,从而提高投资的价值。 这些方式千变万化,因此业主应该多做功课,避免自己掉入违法的陷阱还浑然不觉。   编注:以上资讯仅为参考,详细法律程序请寻求专人咨询。 由Chris Tan撰写的产业投资四分法共有四期,请密切留意后续文章。 Chris Tan是EdgeProp.

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佳居锦囊:产业投资四分法系列之一:买

生活法则其实很简单:“当你了解得更多,你就能做得更好”。这句话也适用在产业投资方面,一名经验丰富的投资者必须致力为本身的产业投资,找出更多的应对计划,才能在不同的情况取得成功。 我把《富爸爸,穷爸爸》作者罗伯特清崎在书中提出的“收入四分法”,应用在房产领域,从而发展出“产业投资四分法”。“” 我的四分法包括了四种产业投资策略,分别是“买”、“卖”、“用”(租)和“借”。 首先,且来谈谈“买”,只要懂得应用有关“买”的策略,你就能找到一些创新的方法,在充满挑战的市况中无往不利。 但值得注意的是,这些方法并不一定完全符合你的风险偏好和个人需求。   提供“先租后买”配套 近年来,政府不断推出可负担房屋和实行无需头期和先租后买等措施,来帮助人民买房,并解决家庭债务高企、房价高涨和买房能力不足的问题。 投资者也能仿效政府的做法,为有意购买本身产业但目前未有足够金钱的买家,提供先租后买的计划。 在此计划下,投资者可向他们收取较高的租金,然后再把当中的一部分存起来,逐渐累积成他们以后买房的头期。 这种方法适用于任何类型的产业,且能为业主和买家达成双赢局面,因为业主可以确保本身的产业能够租出,买家则可以利用这段时间提升财力。   结合群众的力量 产业投资向来都是一个非常“个人”的事情,最大程度也只是牵涉到最亲近的家人或朋友。但随着房价变得越来越难以负担,投资者必须开始学习借助群众的力量来买房。 投资者甚至可以探索群众筹资的方式,来投资在产业及股票等。 多人一起买房就意味着有更多的收入来源或累积收入,从而降低放贷风险,因此会比较受到银行欢迎。而且,几个身份不同的非住宅产业买家结合,也能够在申报消费税时,得到一些益处和弹性空间。 当然,想要享有这些好处,投资者必须在正式的文件中,明文规定应对重要决策等时候的方针。   善用不同的名义买房 随着法律的修改,投资者如今可通过不同的名义来买房,包括个人、多人、公共或私人有限公司、合伙,甚至信托公司等名义。 这些不同的名义,给予投资者更多的选择与弹性空间。但值得注意的是,有很多银行、政府单位和投资者都还不熟悉最新的公司法令,尤其是有限合伙企业(LLP),所以使用这个方法的投资者必须随时作出调整,来应对不同的情况。   多元化投资组合 “别把所有鸡蛋都放在同一个篮子里”是一句至理名言,提醒着投资者应将投资组合多元化。 多元化的组合有利于投资者,组合当中可包括针对各类型买家的不同价格、类型与产权的房产等。 大部分投资者一开始都从住宅房产着手,然后再进军到其他非住宅产业,但切记不要以为所有产业都是一样的,因为住宅房屋是所有产业类型当中,最基础和简单的。 此外,在你多元化投资组合的同时,建议你也同步提高本身的财力。   考虑竞标法拍屋 法拍屋往往被视为一个能够用低价买房的时机,但这种方式相当复杂,因为银行只想要卖掉房子以收回账款,且买家会面临各种不同的复杂问题,所以投资者必须详阅所有资料以确保本身的权益。 通过这个方式买房的管道之一,就是原定在今年4月于线上平台推出的“e-lelong”。该平台能让人们在网上竞标法拍屋,但目前已被展延推介。   流动现金比资本增值重要 目前,我们正处于“回酬率低,实际回报高”的房地产投资环境。 举例来说,投资者现在的投资回报高于定期存款的利息,但从产业增值表现来看,增长率比10年前来得更慢。 因此,投资者在置产时必须谨慎选择,确保在流动现金不受影响的情况下,继续在市场上立足。   由Chris Tan撰写的产业投资四分法共有四期,请紧密留意后续文章。 Chris Tan为TheEdgeProperty.

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