Common sense approach to strata living problems

PETALING JAYA (Nov 14): The Strata Management Act 2013 acts as a guide in preventing and resolving problems, but what's really required in strata living is common sense, said Chur Associates founder and managing partner Chris Tan.

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物管答疑:分层地契、附加细则和居住规定

问:我们所有单位业主在15年后的今天仍未获得分层地契。管理机构(或MC)可以协助业主获得分层地契吗? 答:根据1985年的分层地契法令(STA),土地的原业主(即开发商)应负责申请个别分层所有权。但是,如果开发商已经清盘,业主可以联系指定的清算人,以协助他们申请土地办公室的分层业权。 分层地契法令第8(8)条规定,未能申请分契的原业主一经定罪,就会: (a)须缴付最低RM10,000但不超过RM100,000的罚款,或监禁高达三年,或两者兼施。在继续犯罪的情况下,则可被处以每日不低于RM100但不超过RM1,000的罚款;以及 (b)法院可命令原业主在指明的期间内申请分层业权。 联合管理机构(或JMB)或MC可代表业主与指定的清盘人或开发商联络,以协助申请分层业权,或将此事项提交各自的土地办公室进行咨询,并向发展商提出投诉,以便有关当局可以正式起诉发展商。 除了上述情况,JMB也可以召集所有业主向法庭申请庭令,指示原业主申请分契。但记住,申请此类庭令的费用,将由相关参与者所承担,而JMB是没有申请此类命令的诉讼地位的。 问:细则(by-law)和规则(house rules)的分别是什么? 答:基本上,细则是指2015年分层管理(维护和管理)条例附表3中,规定的单位内和共同财产环境的维护、管理和使用有关的法规。 这些细则包含的章程,也称为法定章程,它们不能被发展商、JMB或MC所修改。这些章程对发展商、JMB、MC、副MC、业主、收费人、承租人和单位占用人具有约束力。 而规则是由发展商制定的条规(即首批购买者和发展商之间签署的共同契约)。 除非或直到指定规则在常年大会上获得通过作为附加条例,否则它们仅对首批购买者和开发商有合约约束力。 Chris Tan是Chur Associates的创办人兼管理合伙人。他也是2019年EdgeProp 大马优质产业管理大奖(EdgeProp Malaysia’s Best Managed Property Awards 2019)的评委,以及EdgeProp.

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物管答疑:短租和管理费

问:一些住户想要把他们的单位以短租的方式出租,物业管理单位可以阻止他们吗? 答:2015年分层管理(维护和管理)法令第三附录中,并没有明文指出短租是不被允许的。不过,根据2013年分层管理法令的第70(2)条,管理机构(MC)可以通过常年会议,让居民表决是否接受短租。若接受,这将成为该住宅大楼的附加细则,以规范细分建筑物或土地和公共财产的控制、管理、使用和享用。这些附加条例对管理层、业主、租户和占用者具有约束力。 有鉴于此,管理机构可召集临时大会通过特别决议,禁止业主进行任何短租活动,并可进一步通过决议,对违反该规定的任何业主征收每日最高RM200的罚款。 通过制定这两项附加条例,管理机构可阻止业主进行短租活动,并对违规者征收每日RM200的罚款。   问:我们的公寓有两栋住宅大楼。其中一栋是政府可负担房屋计划下的Rumahwip,而另一栋则是在开放市场销售的较大与高级的单位。管理机构是否应该向两栋大楼的居民征收同样的管理费呢? 管理费、储备金和其他维护和管理公共空间财产的费用,是根据份额单位(share unit)来计算的。 根据2013年分层管理法令的第一条,份额单位是根据好几个原因,包括每户单位的大小而定的。 既然另一栋大楼的单位面积较大,所以很自然地份额单位也会比可负担房屋大楼来得高。换句话说,可负担建筑所贡献的管理费,会比另一栋大楼少。   Chris Tan是Chur Associates的创办人兼管理合伙人。他也是2019年EdgeProp 大马优质产业管理大奖(EdgeProp Malaysia’s Best Managed Property Awards 2019)的评委,以及EdgeProp.

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物管答疑:管理机构

问:管理机构(MC)或联合管理机构(JMB)需要设立公司来管理资金吗?谁要为资金管理负最大责任? 根据2013年分层管理法令,MC和JMB的功能是妥当维护和管理建筑物、土地和公共空间。 在该法令中,没有任何一个条规允许MC 或JMB设立公司来管理资金。不过,MC或JMB可成立小型资金管理委员会,由通过投票挑选出来的会员们,对资金进行有效的管理。 问:我们打算利用公寓内的公共礼堂来开办托儿所。请问MC需要向有关部门提出申请吗? 根据2015年分层管理(维护和管理)条例第3附表的第3(4)条,MC或JMB应该“在恰当的情况下,管理、维护和采用合适的营运商,来管理任何公共财产中的公共设施、便利设施和服务,如自动洗衣店、便利店、餐厅、托儿所和其他”。 不过,他们“必须维持合理的安全和健康标准,从而为经营者和使用者带来使用上的便利、舒适和愉悦”。 假设该公共礼堂是公共财产的一部分,我们认为,根据上述第3(4)分段条例,必须获得相关单位的批准,JMB或MC才可以有权利将该礼堂转为托儿所,并寻找合适且有利所有业主的经营者来开设托儿所。 Chis Tan是Chur Associates的创办人兼管理合伙人。他也是2019年EdgeProp 大马优质产业管理大奖(EdgeProp Malaysia’s Best Managed Property Awards 2019)的评委,以及EdgeProp.

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物管答疑:开销与装修

问:单位业主(一栋公寓的住户)有权在任何时候查看有关公寓的开销单据吗?还是业主只能在年度会议(AGM)时查看已经审计的财报? 2013年分层管理法令第二附录的第7(6)(b)条文指出,一名买家或业主可以向管理委员会提出查看账目的要求,而每次查看需要支付的费用不可超过RM50。除此,业主也有权在 AGM时查看已经审计的报告。   问:如果有些单位业主在没有知会管理机构(MC)的情况下进行装修,请问MC可以采取什么行动? 根据2015年分层管理(维护与管理)条例第三附录的第27(1)分段, 没有事先得到MC及在需要的情况下获得政府单位批准,业主是不能在本身的单位展开装修的。 有关条例的第16(1)分段也说明,每一名业主任何时候都必须遵从现有或额外纳入的条例。 第16(3)分段进一步指出,如果出现业主违反了这些条例的情况,有关业主就必须立即自费展开MC认为恰当的相关修复,例如修理因装修而对公共设施造成的损坏。 而且,根据条例的第7(1)分段,MC在业主大会上获得相关决议后,可以向违反有关条例的任何人征收罚款。 在眼下这宗案件中,这名单位业主事先没有就装修事项知会MC,已经违反了有关条例。如上述所说,MC可以向该业主征收一笔在业主大会上批准的罚款。 除此,根据条例的第17(1)分段,MC能以安全为理由,拒绝让这些业主聘请的承包商进入公寓区域。   Chis Tan是Chur Associates的创办人兼管理合伙人。他也是2019年EdgeProp 大马优质产业管理大奖(EdgeProp Malaysia’s Best Managed Property Awards 2019)的评委,以及EdgeProp.

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物管答疑:管理机构应花多少钱?

问:我们刚成立了管理机构(Management Corporation,简称MC),请问我们应该专注于哪方面? 关于管理机构的职责和权力,可参考《2013年分层管理法令》(SMA 2013)第59节,包括: 妥善维护和管理建筑物或土地,以及共有财产; 确定和征收维修费和储备金(sinking fund); 遵守当地政府的通知或命令,包括消除对共有财产造成滋扰的因素、维修及升级或进行其他关于共有财产的工作; 向业主征收相等于维修费10%的费用作为储备金。 管理机构的主要功能是确保业主的安全和健康、能够正常使用个别的单位和共有财产,以及帮助所管理的房产保值甚至增值。 若房产正处在买卖协议(SAP)所规定的缺陷责任期(defect liability period)期间,则新成立的管理机构应该要对共有财产进行彻底的缺陷检查,并在截止日期前完成检查,以确保共有财产状态良好。 除此之外,新的管理机构也应该要重新检讨发展商在第1次年度大会上所提议的预算案,以确保业主所缴交的费用被有效地运用。   问:关于保安、电费和重新粉刷建筑物的费用,是否有应该花多少钱的参考? 《2013年分层管理法令》中并没有规定必须在保安、电费和重新粉刷方面花费多少。管理机构可参考发展商管理期间的经审核账目,或者以发展商建议的年度预算为参考。管理机构也可以适当地更改上述费用的预算。 Chis Tan是Chur Associates的创办人兼管理合伙人。他也是2019年EdgeProp 大马优质产业管理大奖(EdgeProp Malaysia’s Best Managed Property Awards 2019)的评委,以及EdgeProp.

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