佳居锦囊:产业投资四分法系列之四:借

“借”是产业投资四分法的最后一节。 之前,我们讨论了四分法中的“买”、“卖”和“用”。在这个系列的最终章,我们将讨论有关“借”的策略。 所谓的“借”,指的就是向银行或其他金融机构贷款,以让产业投资在更短时间内获得回酬。 产业是最受银行和贷款机构欢迎的抵押品。它们批出的大部分贷款,都是有资产作为抵押的,而当中最受欢迎的就是房地产。 换句话说,投资者的房地产价值,比他们拥有的现金更高。 如果没有善用借款这个策略, 产业投资计划很可能就不会成功。而且,银行或贷款机构都十分愿意提供贷款,帮助你购买房产。 此外,一旦你的房地产增值后,你就可进行再融资或套现,这是扩展投资组合的选择之一。当市道不好,但房产价值还是处于良好水平时,你还可重组债务,让你不会面临太沉重的还贷压力。 所以,只要懂得贷款的技巧,就能让你投资的产业长期获利。在这当面,学习如何驾驭和操作整个贷款系统是很重要的。除了钱以外,你知道投资者还可以“借”到很多对产业投资有利的东西吗? 1.

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佳居锦囊:产业投资四分法系列之三:用

前两期探讨了“买”和“卖”的策略后,在产业投资四分法的第三期,我们来学习如何“用”你的房地产。 对于你最终是否能取得想要的产业投资回酬,“用”的策略扮演着举足轻重的角色。 除了市面上的常见方式,这里还有六种方法能让你“善用”房产,来创造更多收入。   更小的空间,更高的租金 在市场上如日中天的共有工作空间风潮,证明了这个概念是可行的,也反映出市场对此概念的良好需求。 以每平方尺租金来看,其实租用一个办公桌的空间,会比租用一个正规的办公空间来得更贵,但以总价来看,租金还算是便宜,因此这有助吸引租户。 根据这个概念,相较于把整间产业出租给一名租户,如果你把该单位的每一间房都出租给不同租户,你可以获得更高的租金回酬。   灵活的租期 在出租产业方面,国内的惯例是以每月来计算租期,但这并不代表你不能以每日、每周、每季甚至每年的方式,出租给租户。 其实房产业主可以参考酒店营运的方式,以每晚来计算租金,甚至可以出租给学生,并根据学期的长度来制定租期。 此外,屋主可提供一些优惠或奖赏,以事先收取一笔租金,来缓解定时收取租金的困难程度。   出租多余的空间 共享经济已经成为主流经济模式的一部分,所以投资者应该向Uber、Grab和Airbnb等初创公司学习,利用本身产业的多余空间,来创造收入。 举例来说,如果你拥有一个办公空间,并将它出租给一名只在白天工作时间使用的租户,其实你还可以考虑把这个空间,出租给另一名只会在晚间使用的租户。 大马是一个很受欢迎的业务外包地点,很多帮外国公司外包业务的企业,会需要在晚间工作,以处理那些生活在不同时区的客户。 这样的做法能够创造出双赢的局面,你可以向两名租户收取较低的租金,但整体而言,你的总租金收入会比只租给一名租户来得高。   达成共识并集体管理 居住在同一个社区的居民,有很多种方式可以互相帮助。 举例来说,在出租社区内的产业方面,其实业主们可以团结起来并达成共识,通过集体管理的方式来处理有关租户的问题。 假设业主们把产业出租给学生,那么他们可以在事先达成共识,然后再跟租户协商有关的出租细节,甚至能把这些租户以合理的方式分配给每个单位,从而降低风险和达到共赢的局面。 又或者,业主们可以用一个共同的风格来布置各自的单位,从而吸引租户来集体租下这些单位。 要达成这个目标并不困难,业主们只需推举一名合适的领袖,来集合所有业主的资源、人脉和专业,以执行这个方案。    探讨更多使用产业的可能 随着科技的进步和环境的改变,房地产在使用方面有着更多的变化,从而带来更多商机。 只要没有违法,你可以把一间仓库改造成办公室或共用办公空间,或者把一个SoHo单位变成Airbnb。 在地方政府的分区规划和重新规划方面,业主也可以找到很多新商机,例如一些面向大路的住宅房屋已经允许用作商业用途,所以业主可以把这些房屋出租给那些用来做生意的租户,以赚取更高的租金。   量身定做的装潢与设计 这是一个非常简单的行销策略,但它能让你在众多竞争者当中脱颖而出。 为你的产业注入一个具有明确主题的设计和摆设,能够吸引那些愿意付高价以享有这个环境的租户。 因此,你可考虑跟著名室内设计师和风水师合作,来改善你的产业,从而提升该产业的价值。 事实上,你甚至可以让你的产业去参加一些比赛,若能够获奖,就能够借助媒体来提高它的知名度。   以上六点显示,市面上有很多方式让业主“善用”他们的产业,从而提高投资的价值。 这些方式千变万化,因此业主应该多做功课,避免自己掉入违法的陷阱还浑然不觉。   编注:以上资讯仅为参考,详细法律程序请寻求专人咨询。 由Chris Tan撰写的产业投资四分法共有四期,请密切留意后续文章。 Chris Tan是EdgeProp.

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佳居锦囊:产业投资四分法系列之一:买

生活法则其实很简单:“当你了解得更多,你就能做得更好”。这句话也适用在产业投资方面,一名经验丰富的投资者必须致力为本身的产业投资,找出更多的应对计划,才能在不同的情况取得成功。 我把《富爸爸,穷爸爸》作者罗伯特清崎在书中提出的“收入四分法”,应用在房产领域,从而发展出“产业投资四分法”。“” 我的四分法包括了四种产业投资策略,分别是“买”、“卖”、“用”(租)和“借”。 首先,且来谈谈“买”,只要懂得应用有关“买”的策略,你就能找到一些创新的方法,在充满挑战的市况中无往不利。 但值得注意的是,这些方法并不一定完全符合你的风险偏好和个人需求。   提供“先租后买”配套 近年来,政府不断推出可负担房屋和实行无需头期和先租后买等措施,来帮助人民买房,并解决家庭债务高企、房价高涨和买房能力不足的问题。 投资者也能仿效政府的做法,为有意购买本身产业但目前未有足够金钱的买家,提供先租后买的计划。 在此计划下,投资者可向他们收取较高的租金,然后再把当中的一部分存起来,逐渐累积成他们以后买房的头期。 这种方法适用于任何类型的产业,且能为业主和买家达成双赢局面,因为业主可以确保本身的产业能够租出,买家则可以利用这段时间提升财力。   结合群众的力量 产业投资向来都是一个非常“个人”的事情,最大程度也只是牵涉到最亲近的家人或朋友。但随着房价变得越来越难以负担,投资者必须开始学习借助群众的力量来买房。 投资者甚至可以探索群众筹资的方式,来投资在产业及股票等。 多人一起买房就意味着有更多的收入来源或累积收入,从而降低放贷风险,因此会比较受到银行欢迎。而且,几个身份不同的非住宅产业买家结合,也能够在申报消费税时,得到一些益处和弹性空间。 当然,想要享有这些好处,投资者必须在正式的文件中,明文规定应对重要决策等时候的方针。   善用不同的名义买房 随着法律的修改,投资者如今可通过不同的名义来买房,包括个人、多人、公共或私人有限公司、合伙,甚至信托公司等名义。 这些不同的名义,给予投资者更多的选择与弹性空间。但值得注意的是,有很多银行、政府单位和投资者都还不熟悉最新的公司法令,尤其是有限合伙企业(LLP),所以使用这个方法的投资者必须随时作出调整,来应对不同的情况。   多元化投资组合 “别把所有鸡蛋都放在同一个篮子里”是一句至理名言,提醒着投资者应将投资组合多元化。 多元化的组合有利于投资者,组合当中可包括针对各类型买家的不同价格、类型与产权的房产等。 大部分投资者一开始都从住宅房产着手,然后再进军到其他非住宅产业,但切记不要以为所有产业都是一样的,因为住宅房屋是所有产业类型当中,最基础和简单的。 此外,在你多元化投资组合的同时,建议你也同步提高本身的财力。   考虑竞标法拍屋 法拍屋往往被视为一个能够用低价买房的时机,但这种方式相当复杂,因为银行只想要卖掉房子以收回账款,且买家会面临各种不同的复杂问题,所以投资者必须详阅所有资料以确保本身的权益。 通过这个方式买房的管道之一,就是原定在今年4月于线上平台推出的“e-lelong”。该平台能让人们在网上竞标法拍屋,但目前已被展延推介。   流动现金比资本增值重要 目前,我们正处于“回酬率低,实际回报高”的房地产投资环境。 举例来说,投资者现在的投资回报高于定期存款的利息,但从产业增值表现来看,增长率比10年前来得更慢。 因此,投资者在置产时必须谨慎选择,确保在流动现金不受影响的情况下,继续在市场上立足。   由Chris Tan撰写的产业投资四分法共有四期,请紧密留意后续文章。 Chris Tan为TheEdgeProperty.

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