屋所不谈:了解公寓(condo-minimum)的本质

人们选择住在公寓(condominium)有许多原因,有些人是因为子女长大离巢,偌大的房子显得寂静因此选择搬去较小的单位,有则是因为预算有限,在自己喜欢的地点只能负担一间公寓。 有些人也可能是被公寓社区所提供的设施吸引,而公寓当中共享保养和维修责任的特色,也吸引了那些没有时间或兴趣操心这些事务的人们前来居住。 公寓的英文“condominium”,是由拉丁文“con”和“dominium”所组成,前者是表示“一起”,而后者则是“产业”的意思。 这种产业的业权可分为两个部分,其中一个部分就是个别单位区块的拥有权,另一个就是与其他业主共同拥有的共用空间和设施,因此,人们必须了解拥有一间分层房产单位还是有必须承担的特定责任。 以下就是你必须知道的要点: 法令 作为一名分层单位业主,你必须了解2013年分层管理法令这个监管分层管理和维修事项的法律,还有留意分层管理仲裁庭底下的法律诉讼。 付款 作为一名业主,你每个月都必须支付管理费和储备基金,以应付公共空间的维护与管理的费用,还有未来的开销。 容忍 墙壁、地板、天花板、走廊、入口处和停车场都是公寓住户共同享有的。因此,尊重别人享有宁静家居环境的权利,是非常重要的。 但公寓住户有时候也需要具有一定的包容态度。例如,你可能要包容一些活蹦乱跳的小孩造成的吵闹。 社区规范 在一栋公寓当中,总是会有一套条例与规则,来保护整个社区的福利。 不管这些规则是由发展商、共管机构或管理机构所设立,这些协定、章程、规则和其他条件,都是业主必须遵照的。 毛遂自荐 一旦公寓的共管机构或管理机构成立,所有的业主都会自动成为有关机构的会员。 而这些机构的理事成员,都是由那些自愿担任有关职务的业主所组成。然而,很多业主都不想要参与,甚至不出席会议。 但作为社区的一份子,就意味着你必须准备参与管理委员会,或者在各方面协助有关管理层,例如帮忙找出维修工作的预估价格,或是自愿接下有利整栋公寓的任务。 在下决定购买一间分层房屋前,记得询问这些问题: 有关项目的过去是怎样的?举例来说,建筑物内有漏水或收取管理费方面的问题吗? 同时,向管理机构要求一份有关单位的应付金额的证明文件。在分层管理法令底下,管理机构必须在你提出书面要求的21天内,为你提供这个证明。 此外,公共空间是否看起来保养和管理得很好?公寓内有足够的停车位应付业主和访客吗?公寓的周围是否有空地,未来会不会有新项目在这些地方展开? 这些问题的答案,可以从有关公寓的住户口中得到解答,尤其是自住户。就像购买任何类型的房屋一样,你在购买公寓时需要充分了解相关的社区、财务和法律层面,才能做出最正确的决定。 Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会(HBA)的荣誉总秘书。 HBA的联络方式:  电邮:[email protected]

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屋所不谈:还未注册的分层房屋业主可以投票吗?

管理费相关向来是分层居住环境中的一大课题。其中一个相当复杂的情况,就是管理机构向如今的业主,追讨上一任业主所欠下的管理费。 你没看错。如果你在二手市场购买意见分一间层产业时,不够谨慎和没有全面清楚状况,你可能会因而背上那些不是你的债务。 这样的情况,正是一个管理机构(MC)对两名分层房产的业主采取追索诉讼的原因。 在这个诉讼案中,上诉庭引述了1985年分层地契法令底下的第45(5)和(6)分款,当中的第45(5)分款指出,任何由一个管理机构所征收的款项,只要符合第45(3)分款,就可以被视为债务,并且从以下列出的各方追索: 1 一名所有者;或 2 他分层区块的产权继承人   分层地契法令的第45(6)分款进一步阐述“所有者”的定义: 1 一名正在从该分层区块获得租金的人,不管是作为一名代理人、一名受托人或一名接收者,还有在该区块出租给租户的情况下将收到租金的人;或者 2 一名即将按时注册为所有者的买家   由此,上诉庭总结道,分层地契法令的第45分款指出,这笔债务可以向两名“人士”追讨,分别是如今的所有者或该所有者的产权继承人。 对于那些正努力向那些产权更换过很多手的分层单位追讨欠款的管理机构来说,这个裁定肯定是一个好消息。 然而,对于潜在买家而言,他们在购买一个分层单位前,必须确保该分层区块并没有对管理机构欠下任何款项。 他们可以在签署买卖合约签,向管理机构要求一张证明,该证明将列明任何未付的款项是由卖方所承担。 买家也可以把相关的法律条款列在买卖合约当中,从而对卖家施以结清任何欠款的法律义务。 从另一方面来说,上诉庭这个裁决的法律影响可以说是相当有限的,因为在2015年6月实施的2013年分层地契(修改)法令,已经把分层地契法令的第45分款废除。 不过,一个有意思的进展是,这个诉讼案当中的其中一名买家,在吉隆坡高等法庭提出了另一个诉讼,寻求法庭把一个在特别大会上通过的议案宣判无效。在这个特别大会上,这名买家的投票权不受承认。 而这个在该会议上通过的议案,批准了向每名业主或所有者收取RM3,000的款项,来支付管理机构反对这名买家在上诉庭提出上诉的额外法律费用。 这名买家认为,在分层地契还未转换给他的情况下,本身还是有权利在这个特别大会上投票。 高庭裁定,根据上诉庭作出的裁决和2016年分层管理法令的第52(8)分款,要说这名被要求支付管理费的买家,是没有权利出席会议和投票,是不合理的。   从另一个角度来分析 礼貌的说,高庭的裁决可以从以下几个角度分析。 首先,上诉庭根据分层地契法令第45(5)和(6)分款所作出的裁决,对这个高庭诉讼并没有太多关联。这是因为,当有关议案在2017年4月30日通过时,分层地契法令第45(5)和(6)分款已经被废除和被分层管理法令的数个条款所取代。因此,分层管理法令的条款才是找到答案的真正地方。 第二,分层管理法令第二附录的第21规则(所有者的投票权),清楚阐明在一个管理机构的会议中,只有“所有者有权利投票”。在分层地契法令的第4分款底下,所谓的“所有者”是指在目前注册为一个分层区块所有者的人或机构。 第三,在这件事上采取目的解释法(purposive approach)的方式,可能是不太妥当的,原因至少有二。当法律如同眼下这个案件般清楚明确,因此没有太多空间去进行目的解释法。值得争议的还有高庭的裁决并没有让法律的真正目的生效,而且与法律的精神背道而行。允许还未注册的业主在会议中投票,只会抑制买家主动去把自己的名义注册在分层地契上。   留意上诉庭做出的裁决 针对高等法庭提出的上诉即将被提出。究竟高庭的裁决会被推翻还是保留,这还有待分晓。 国家房屋买家协会(HBA)将继续为读者提供这方面的最新消息。 拿督Chang Kim Loong是国家房屋买家协会(HBA)的荣誉总秘书。 HBA的联络方式:  电邮:[email protected]

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新闻:捍卫购屋族权益的幕后英雄

来到已有18年历史的大马购屋者协会(HBA)位于Jalan Imbi的办事处,总秘书长Chang Kim Loong亲切地迎接我们,并娓娓道来HBA成立的过程。 “这个办公室是一位我们曾经协助过的购屋者所赠,让我们免费使用这个空间。我们的团队都是由自愿者组成,有者是建筑师、律师或其他领域的专业人士。他们牺牲周末下午,前来协助求助的购屋者们,例如被废弃发展计划的业主等。” 相信各位对于Chang都不陌生,各大媒体都曾报道他捍卫大马购屋者权益的事迹。 他说:“当一个发展计划被废置,受苦的不仅只是购屋者,也是发展商、银行和政府。事情发生时,购屋者必须同时偿还房子分期贷款和房租,而且也要承受拥有自己房子梦想破裂的打击,这对于他们来说是很不公平的,且不能够被接受的。我们如何能够让购屋者承受这一切,然而发展商却可以逍遥法外?” 他补充,对很多人来说,买房子是一生中最大的投资,没有任何人会愿意,或者预料到自己会有要求助房屋仲裁庭和法庭的一天。 “当单纯想要拥有房子的梦想变成噩梦是一件很残忍的事情。别忘了,陷入有问题发展计划的买家,其后果往往不仅仅影响买家一个人,而是一个家庭。政府必须站在受害者的角度,尝试明白他们的窘境。目前,大马政府没有办法阻止发展商中止发展计划,更没有预防这类事情发生的办法。” 他继称:“废置发展计划的受害者情况,常常被国家政府轻描淡写地带过。事实上,一宗发展计划被中止的个案,对一个社会来说,就已经是太多了。” 不为强权捍卫购屋者权益 HBA在2000年由Chang和一群志趣相投的朋友,以及一群受害者所成立。Chang强调,这个协会是非盈利和非政府组织,是一个由自愿人数撑起的团体。 该协会的首要宗旨和目的是宣导购屋者的权益,并给予他们有关买房相关的资讯。 另外,向政府提供有关悍护购屋者权益的建议,也是HBA的目的之一。 “我们是为了公平、平衡和公正而发声。” 为这个目标而奋斗了18年的Chang表示,相较其18年前,团队现在可以稍微放慢脚步,尽管每年都会出现新的问题和案例。 “但我们绝对不会退缩,我们会继续尽所能付出我们所能付出的。” 大马购屋者协会专栏即将在EdgeProp.

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Fighting for the rights of homebuyers

Arriving at the National House Buyers’ Association office at Kuala Lumpur’s Jalan Imbi, its honorary-secretary general Datuk Chang Kim Loong greets us with a smile and leads us to HBA’s small but cosy office where the organisation has for the past 18 years, attended to thousands of homebuyers’ grievances.

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重点报道:谁是发展商当中的烂苹果?

许多人买房第一问题往往是“发展商是谁?”,因为对他们来说,买房最大的恶梦是工程中断、计划拖延,甚至最后被搁置。 因此,如果想要避免这种情况,可以从房屋和地方政府部(KPKT)旗下国家房屋发展局公布的产业发展商黑名单,在买房前先查询该计划的发展商是否在黑名单内。 截至今年9月14日,该名单内有169个发展商搁置发展计划、91个无牌发展商、474个发展商违反领域法令,以及312个发展商层被控上房屋仲裁庭。 EdgeProp.

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Budget 2019: HBA urges measures to slow down property price growth

PETALING JAYA (Nov 2): The National House Buyers Association (HBA) has urged the government to take measures to slow down escalating property prices by raising the supply of homes in the affordable housing segment through  government-linked corporations, state economic agencies and  bodies such as Perbadanan PR1MA Malaysia (PR1MA).

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