Beware of over-enforcement

The move by the Kajang Municipal Council (MPKJ) to authorise the seizure of belongings of strata property maintenance fee defaulters of an apartment project and the subsequent auction of said chattels and movable properties has alerted the public about the severe consequences of failing to settle outstanding charges and contribution pursuant to the Strata Management Act, 2013 (SMA).

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屋所不谈:确保先租后买计划成功的五个要点

根据房屋与地方政府部长Zuraida Kamaruddin近期发表的谈话,数个先租后买(简称RTO)计划将在9月推出。 她也指出,该部门正与数家银行合作推出这些计划,并尤其瞄准收入RM3,000及以下的阶层,而这些计划的推行已经进入最后阶段。 房屋买家协会(简称HBA)在原则上支持先租后买计划,但前提是这些计划能够真正协助到人民买到首套房屋,尤其是那些中低收入阶层的人们。 HBA在过去曾作出呼吁,让这些先租后买计划纳入中收入或M40阶层。因为这些计划一般的目的,是通过人民房屋计划(简称PPR)等公共房屋项目的方式,来协助低收入阶层、市区的贫穷阶层或B40阶层。 但随着房价和生活成本走高,即使是每月家庭收入中位数达RM6,275的M40阶层,也面临着买房的挑战。对此,HBA相信在将M40阶层纳入先租后买计划的情况下,才能够在买房方面为人民提供长远的协助。 而为了确保这些先租后买计划能够成功,它们必须具备以下要素: 1.

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屋所不谈:重建发展必须得到所有业主同意

  近期的报道指出,联邦直辖区部长透露政府有意拟定一个城市重建发展或翻新法令。 国家房屋买家协会(HBA)在读到这报道时感到惊愕,因为他似乎忽略了这会违宪,并对国内房屋业主所带来的影响。 他似乎没有发现,这样的法令能对联邦宪法第13条带来深远影响。此外,受到影响还包括在约束联邦直辖区的国家土地法令当中,明文昭示“产权不能废除”的原则。 我们希望联邦直辖区部长不会受到那些满脑子都是获利的发展商所影响,才计划制定这个管制重建发展或翻新的法令。 集体出售分层建筑 这个“重建发展或翻新”法令,实际上很可能就是备受指责的“集体(强制)出售分层建筑”计划,而这类型计划早在10年前就有发展商提出。 所谓的集体出售分层建筑(en bloc strata sale),说的就是让商业发展商收购和重建一块土地。 发展商会先联络业主,出价(可能是市价)说服他们将卖出产权。一旦土地收购成功,土地上原本的建筑物也会被拆除,以让路给新的发展。而这些新发展,往往就是那些售价高过原本那些建筑物的综合发展项目。 在没有官方的调查和研究结论下,这些原本的建筑物就被定义为破旧不堪和不安全。在此情况下,地方政府发出的“危楼”证明,就非常重要。 HBA感觉这是一种对特定商业土地的强制收购。用强制这个词是因为一个集体出售、重建发展或翻新的法令只照顾了大多数的意愿。对于那些一辈子居住在那里而不愿意接受出价卖出房子的人们,他们的宪法权利又在哪里呢? 弊大于利 在制定这个法令方面,联邦直辖区部长把新加坡作为一个例子。在新国,少数业主将获得新发展的项目中的单位作为交换,而不是用一些三流地区的产业作为交换。 然而,很多成功的案例并没有点出少数业主在适应新居住环境方面的困境,而且这些业主往往是年老体弱、在当地居住了数十年的老人。对于他们,联邦直辖区部长真的在意吗? 根据联合国在2015年的预测,马来西亚是全球第112名人口最密集的国家,而新加坡与香港则分别排在第三与第四位。 虽然在新加坡和香港这两个土地非常稀缺的国家,集体出售建筑是无法避免的,因为城市的重建发展在这些国家非常迫切,但对于大马来说,这个课题没有太大的意义。   Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会(HBA)的荣誉总秘书。 HBA的联络方式:  电邮:[email protected]

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屋所不谈:何谓住宅物业管理?

从社区生活、共有设施维护,到共有资源和财产的分配和使用等,分层管理对高楼住宅居民的生活影响可谓方方面面。要确保有效的分层管理,众多利益相关者都扮演重要的角色,包括发展商、业主、物业经理、服务承包商、房产经纪、土地测量师和政府。 分层管理知易行难,一些业主或许不满高额的管理费,而其他业主则可能对管理的方法持不同意见。若管理不符合业主预期,管理委员会可能面对无穷无尽的投诉。  什么是共管机构(JMB)和管理机构(MC)? 国会在2012年通过了分层管理法案后,《分层管理法令(Strata Management Act 2013)》(757法令)于2015年6月1日开跑。根据该法令的定义,共管机构(Joint Management Body,简称JMB)和管理机构(Management Corporation,简称MC)是为了管理和维护分层建筑和居民的共有财产而成立的法定机构。 作为法人团体,共管机构和管理机构可以起诉或被起诉,并可以永久存续(perpetual succession)直到被解散。 共管机构的成立通常早于管理机构,因为后者要等到相关高楼建筑物获得土地局发出的分层地契后才成立。 共管机构和管理机构的最大分别在于成员构成。共管机构的成员包括发展商和购屋者,而管理机构的最初成员是土地的原主,接下来换成是发展商。最后,当购屋者获得分层地契,成为注册业主后,将成为管理机构的最终成员。 何谓管理委员会(management committee)? 共管机构和管理机构分别由共管委员会(joint management committee ,简称JMC)和管理委员会(management committee)运营。委员会的成员是在共管机构或管理机构的业主常年大会(AGM)上选出。委员会必须由3至14名业主组成。 委员会必须忠于业主的利益,并妥善管理业主缴交的管理和维修费。若共管委员会或管理委员会损害了业主的利益,则共管机构或管理机构需为所造成的损害负责。 谁可以成为委员会成员? 显而易见,委员会成员的诚信非常重要。《分层管理法令》列举了作为委员会成员必须满足的条件。 首先,业主必须年满21岁,才有资格加入委员会。他/她也必须在年度大会召开前的7天前,还清所有维修费和储备金(sinking fund)的欠款。 其他部分条件还包括: 没有破产; 身为该建筑的业主; 未因欺诈或不诚实的行为而被定罪; 心智健全、有能力履行职责; 在履行职责时,不得损害共管委员会或管理委员会的信誉; 若身为主席,未经共管委员会或管理委员会的许可,不得连续3次缺席委员会会议; 若不是身为主席,不得在未经主席许可的情况下,连续3次缺席委员会会议; 不得连续3个月拖欠维修费和储备金(包括利息); 若委员会成员严重违反章程,则必须在共管委员会或管理委员会发出通知后的14天内设法补救。 无论如何,以上只是《分层管理法令》中列举的部分条件。若未能遵守条件,业主将失去作为委员会成员的资格,而委员会将另外聘请新成员。此外,若委员会成员想辞职,也可以随时发出书面通知予共管机构或管理机构。     Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会(HBA)的荣誉总秘书。 HBA的联络方式: 电邮:[email protected]

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HBA appeals to Federal Court in Kondo Sri Istana EOT case

PUTRAJAYA (May 14): The National Housing Buyers’ Association representing 104 Kondo Sri Istana homebuyers has presented three appeals at the Federal Court today against the Controller of Housing (Controller) for granting an Extension of Time (EOT) to the developer.

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