重点报道:Kajang房市前景不容小觑

Kajang闻名的不只是沙爹和胡椒汤,对于置产者来说,发展成熟的房产市场,也是值得关注的地点之一。 Kajang曾经也只是一个沉静的小镇,在2017年Sungai Buloh-Kajang地铁线站竣工启用后,不少产业发展商纷纷慕名前往开发,吸引他们的是因大型公共设施发展所带来的潜力。光是Kajang,就有三个地铁站,分别为Sungai Jernih、 Stadium Kajang 和 Kajang站。 除了新的地铁站,Kajang陆路交通衔接在这些年来也大有改进,目前链接该区的大道有North South Expressway、Kajang Dispersal Link Expressway (SILK)、Expressway Lingkaran Tengah 或 North-South Central Link (ELITE)、Cheras-Kajang Highway、South Klang Valley Expressway (SKVE)、Kajang-Seremban Highway (LEKAS) 和 Cheras-Kajang Expressway (CKE)。 Henry Butcher (M) Sdn Bhd总营运长Tang Chee Meng告诉EdgeProp.

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重点报道:在巴生谷能买到RM50万以下的有地住宅吗?

有地住宅是许多大马购屋者的第一选择。不过,在巴生谷和附近的郊区,有地住宅的价格可不便宜。 首先,我们需要了解人们心目中的“梦想之屋”是什么样子?对此,PropNex Malaysia房地经纪Kenneth Goh表示,人们通常想买土地面积约为20尺乘70尺的房子,最好有两层楼或以上,至少要有三间卧室。 “此外,一些购屋者也希望有较大的庭院,以停放两辆或更多的车子。购买二手房时,人们要求的是状态良好的房子。他们一般会仔细检查是否有漏水或瓷砖破裂等缺陷,并将翻新的成本考虑在内。” 考虑到这些因素,在巴生谷的黄金地段还有没有可能买到价格低于RM50万的有地住宅? Goh指出,“黄金地段是指那些能够享受很多便利的地区。设施完善、交通便利、社区成熟,会让人们认为该地段是有价值的,并希望在那里购买房产。” 意料之中,无论是在一手市场或者二手市场,都很难在这样的地区找到价格在RM50万以下、至少有3间卧室2间浴室的有地住宅。尽管如此,也并非完全不可能找到如此条件的有地住宅。 Goh举例说,雪兰莪的Puchong、Shah Alam、Kajang和Seri Kembangan都可达到黄金地段的条件,这些地区都有可能找到价格在RM50万以下的有地房产(见附表1和2)。 不过,他补充说,这样的房产不仅较难找到,而且若它们状态良好,一旦待售便很快被预订。“这样的房产不难找到买家,因此要在黄金地段找到这样的待售房屋有一定的难度。” 房地产咨询公司PA International的研究和项目营销顾问Evelyn Khoo指出,在巴生谷,一般条件不错的高楼公寓,价格通常已是至少RM50万。“尽管如此,仍然有希望在一些地区以低于RM50万的价格买到有地住宅,例如SS19 Subang Jaya、Ampang Jaya和Segambut。” 这里我们为您汇整了一些提示,希望能够帮您在巴生谷找到低于RM50万的有地住宅。 扩大搜索范围 Khoo表示,“购屋者可考虑在城市和其周边以外的地区搜寻。若你想要用更便宜的价格买到房产,就必须往更远离市中心的地区寻找。一些可以考虑的地区例如Shah Alam、Semenyih和Kuang等。” 来自Arboland & Co (KL)的房产经纪Tan Yoong Kuan则表示,城市郊区的房价虽然便宜一些,但在做出决定之前,也要考虑舒适性和便利性。“一些由发展商精心规划的郊区城镇,可以满足教育、保健和退休等多种生活方式的需求,例如Rawang、Nilai和Semenyih等地区。” 但是,根据他的经验,考虑到便利性,更多的买家依然倾向于在城市而非郊区购买二手房。他强调说,“位置很重要。”   考虑租赁地契(leasehold) Khoo建议,寻找租赁期限较短的房屋。“这样的房屋越来越少了。剩余的租赁期限越短,房屋的价格通常就越低。” 不过,她也提醒说,购买这样的房屋,需准备好支付一笔可观的金额来延长租赁期限,并且还要小心房产贬值的风险。“租赁期限剩余的年份会影响租赁地契房产的价格。” Arborland的Tan则表示,毫无疑问,永久地契的物房产更具吸引力,但他认为更重要的是地点。 EdgeProp.

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屋所不谈:过度执法的风险

对于加影市议会(MPKJ)执法上门充公拒绝缴交管理费业主的资产,并拍卖相关可移动资产的举动,无疑敲醒了顽固业主的警钟,提醒他们必须履行作为分层地契产业业主的责任。 不过,有者认为充公违例业主与拍卖资产的行为,虽起了杀鸡儆猴的作用,但确实也让业主难堪,因而质疑有关2013年分层管理法令(SMA)所赋予执法单位的权限。 发展商、共管机构和管理机构(统称为管理机构)可以通过两个法律途径追索SMA的违约者债务。 不过,在这之前,管理机构必须在14天内以书面形式要求对方付款,然后才可发出要求通知书(分层管理(维护和管理)法令2015的表格11和20)。 如果违约者仍不偿还款项,管理机构则可向法院或分层管理仲裁庭提出索赔。若对方在仲裁庭作出裁决后仍不不遵守裁决,则属刑事犯罪。 在这个情况下,管理机构可通过扣押对方单位内的财产来抵偿所拖欠的款项。 SMA也允许管理机构扣押违反者单位内的财产,以及其违约者位于本州内其他地方的动产。这个法令意味着两件事,即: A)可被扣押的财产不限于分层项目内,违约者单位内的财产,还包括位于同一州内其他地方的财产;和 B)如果该单位被房客占用,管理机构无权没收房客的财产。不过,有些管理单位仍会先没收房客或占用人的财产,他们可在出示所有权证明文件后取回这些财产。因此,这回衍生出举证责任问题。 与新加坡不同,SMA不允许管理机构出售属于违约者的单位以抵偿拖欠的款项。 不过,SMA也没有明文规定可以扣押和拍卖的动产。这可被理解为,所有在分层项目内的动产都默认为属于SMA的。这种解释令人不满,因为没有考虑到违约者及其家人的生计。 实际上,1957年《债务人法》第3条明确排除某些动产不可被扣押和出售,其中包括: A)判决债务人、其妻子和子女的服装、炊具、床或被褥,以及总价值为RM200的谋生工具;和 B)工匠的工具,或若判定债务人是农业业者时,其必需的畜牧工具和法院认可的牛只、谷粒或产品,以使他可以维持生计 同样,1951年《遇险法》第8条内,房东不可扣押房客以下财产来抵偿所拖欠的费用,其中包括: A)房客本人及其家人必需的服装和床上用品; B)若现场有其他动产足以支付应付款项和费用的话,工具和器具不可被扣押;和 C)租户生意下的货物 因此,房东不应扣押煤气罐、电饭锅、火炉、锅、床、餐具、衣服和器皿等。 这些保障措施是必要的,以确保债务人及其家人在财产被扣押和拍卖期间,仍能够满足基本生活需求。 什么时候可以执行扣押准证? SMA没有指定申请准证的时间。理想情况下,行动应在每天上午9点至下午4点之间执行。这与2012年《法院规则》中适用于判决书执行令的规定相一致。如果管理机构选择在“许可时间”之后执行,则应征得房屋委员会(COB)的书面批准。 强行进入 除非是生死攸关的事情,否则在紧急情况下,管理机构应避免强行进入他人住所。如果过分热衷于采用这种模式,将会带来可怕的后果。 什么时候可以进行公开拍卖? 如果未清偿应付款,则可在扣押之日起14天后尽快通过公开拍卖出售动产。对于易腐烂的财产则可立即出售。在有执照的拍卖师进行拍卖7天前必须先发布公告,宣布拍卖细节,例如预定拍卖的日期、时间和地点。 若财产被没收了,违约者可以怎样做? 若财产被扣押,可对扣押合法性提出挑战。他可以在扣押之日起14天内,向地方法院提出申请释放财产的请求。 若单位所有人或其代表清还了所有款项,以及扣押和拍卖行动的所有费用,该财产扣押将可即时被终止。 结论 以前,扣押和拍卖的权力仅提供给获得法院和地方政府批准的债权人,以追讨对方拖欠宽限。因此,SMA赋予管理机构的权利改进了早期的立法。 这种权力无疑是鼓励违约者清偿欠款的有效方法。 MPKJ的扣押行动显然向所有违约者发出了强烈的信息。据媒体报道,在扣押和拍卖进行后,该公寓的平均收款率已从之前的45%飙升至78%。 话虽如此,扣押和拍卖欠债人产业的权力是一项艰巨的任务。也许,COB可以设计更好的一套标准操作程序,以确保任何一方都不会滥用此权力。 Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会(HBA)的荣誉总秘书。 HBA的联络方式: 电邮:[email protected]

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Beware of over-enforcement

The move by the Kajang Municipal Council (MPKJ) to authorise the seizure of belongings of strata property maintenance fee defaulters of an apartment project and the subsequent auction of said chattels and movable properties has alerted the public about the severe consequences of failing to settle outstanding charges and contribution pursuant to the Strata Management Act, 2013 (SMA).

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