重点报道：在巴生谷能买到RM50万以下的有地住宅吗？

Dec 16

有地住宅是许多大马购屋者的第一选择。不过，在巴生谷和附近的郊区，有地住宅的价格可不便宜。 首先，我们需要了解人们心目中的“梦想之屋”是什么样子？对此，PropNex Malaysia房地经纪Kenneth Goh表示，人们通常想买土地面积约为20尺乘70尺的房子，最好有两层楼或以上，至少要有三间卧室。 “此外，一些购屋者也希望有较大的庭院，以停放两辆或更多的车子。购买二手房时，人们要求的是状态良好的房子。他们一般会仔细检查是否有漏水或瓷砖破裂等缺陷，并将翻新的成本考虑在内。” 考虑到这些因素，在巴生谷的黄金地段还有没有可能买到价格低于RM50万的有地住宅？ Goh指出，“黄金地段是指那些能够享受很多便利的地区。设施完善、交通便利、社区成熟，会让人们认为该地段是有价值的，并希望在那里购买房产。” 意料之中，无论是在一手市场或者二手市场，都很难在这样的地区找到价格在RM50万以下、至少有3间卧室2间浴室的有地住宅。尽管如此，也并非完全不可能找到如此条件的有地住宅。 Goh举例说，雪兰莪的Puchong、Shah Alam、Kajang和Seri Kembangan都可达到黄金地段的条件，这些地区都有可能找到价格在RM50万以下的有地房产（见附表1和2）。 不过，他补充说，这样的房产不仅较难找到，而且若它们状态良好，一旦待售便很快被预订。“这样的房产不难找到买家，因此要在黄金地段找到这样的待售房屋有一定的难度。” 房地产咨询公司PA International的研究和项目营销顾问Evelyn Khoo指出，在巴生谷，一般条件不错的高楼公寓，价格通常已是至少RM50万。“尽管如此，仍然有希望在一些地区以低于RM50万的价格买到有地住宅，例如SS19 Subang Jaya、Ampang Jaya和Segambut。” 这里我们为您汇整了一些提示，希望能够帮您在巴生谷找到低于RM50万的有地住宅。 扩大搜索范围 Khoo表示，“购屋者可考虑在城市和其周边以外的地区搜寻。若你想要用更便宜的价格买到房产，就必须往更远离市中心的地区寻找。一些可以考虑的地区例如Shah Alam、Semenyih和Kuang等。” 来自Arboland & Co (KL)的房产经纪Tan Yoong Kuan则表示，城市郊区的房价虽然便宜一些，但在做出决定之前，也要考虑舒适性和便利性。“一些由发展商精心规划的郊区城镇，可以满足教育、保健和退休等多种生活方式的需求，例如Rawang、Nilai和Semenyih等地区。” 但是，根据他的经验，考虑到便利性，更多的买家依然倾向于在城市而非郊区购买二手房。他强调说，“位置很重要。”   考虑租赁地契（leasehold） Khoo建议，寻找租赁期限较短的房屋。“这样的房屋越来越少了。剩余的租赁期限越短，房屋的价格通常就越低。” 不过，她也提醒说，购买这样的房屋，需准备好支付一笔可观的金额来延长租赁期限，并且还要小心房产贬值的风险。“租赁期限剩余的年份会影响租赁地契房产的价格。” Arborland的Tan则表示，毫无疑问，永久地契的物房产更具吸引力，但他认为更重要的是地点。 EdgeProp.

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屋所不谈：过度执法的风险

Dec 16

对于加影市议会（MPKJ）执法上门充公拒绝缴交管理费业主的资产，并拍卖相关可移动资产的举动，无疑敲醒了顽固业主的警钟，提醒他们必须履行作为分层地契产业业主的责任。 不过，有者认为充公违例业主与拍卖资产的行为，虽起了杀鸡儆猴的作用，但确实也让业主难堪，因而质疑有关2013年分层管理法令（SMA）所赋予执法单位的权限。 发展商、共管机构和管理机构（统称为管理机构）可以通过两个法律途径追索SMA的违约者债务。 不过，在这之前，管理机构必须在14天内以书面形式要求对方付款，然后才可发出要求通知书（分层管理（维护和管理）法令2015的表格11和20）。 如果违约者仍不偿还款项，管理机构则可向法院或分层管理仲裁庭提出索赔。若对方在仲裁庭作出裁决后仍不不遵守裁决，则属刑事犯罪。 在这个情况下，管理机构可通过扣押对方单位内的财产来抵偿所拖欠的款项。 SMA也允许管理机构扣押违反者单位内的财产，以及其违约者位于本州内其他地方的动产。这个法令意味着两件事，即： A）可被扣押的财产不限于分层项目内，违约者单位内的财产，还包括位于同一州内其他地方的财产；和 B）如果该单位被房客占用，管理机构无权没收房客的财产。不过，有些管理单位仍会先没收房客或占用人的财产，他们可在出示所有权证明文件后取回这些财产。因此，这回衍生出举证责任问题。 与新加坡不同，SMA不允许管理机构出售属于违约者的单位以抵偿拖欠的款项。 不过，SMA也没有明文规定可以扣押和拍卖的动产。这可被理解为，所有在分层项目内的动产都默认为属于SMA的。这种解释令人不满，因为没有考虑到违约者及其家人的生计。 实际上，1957年《债务人法》第3条明确排除某些动产不可被扣押和出售，其中包括： A）判决债务人、其妻子和子女的服装、炊具、床或被褥，以及总价值为RM200的谋生工具；和 B）工匠的工具，或若判定债务人是农业业者时，其必需的畜牧工具和法院认可的牛只、谷粒或产品，以使他可以维持生计 同样，1951年《遇险法》第8条内，房东不可扣押房客以下财产来抵偿所拖欠的费用，其中包括： A）房客本人及其家人必需的服装和床上用品； B）若现场有其他动产足以支付应付款项和费用的话，工具和器具不可被扣押；和 C）租户生意下的货物 因此，房东不应扣押煤气罐、电饭锅、火炉、锅、床、餐具、衣服和器皿等。 这些保障措施是必要的，以确保债务人及其家人在财产被扣押和拍卖期间，仍能够满足基本生活需求。 什么时候可以执行扣押准证？ SMA没有指定申请准证的时间。理想情况下，行动应在每天上午9点至下午4点之间执行。这与2012年《法院规则》中适用于判决书执行令的规定相一致。如果管理机构选择在“许可时间”之后执行，则应征得房屋委员会（COB）的书面批准。 强行进入 除非是生死攸关的事情，否则在紧急情况下，管理机构应避免强行进入他人住所。如果过分热衷于采用这种模式，将会带来可怕的后果。 什么时候可以进行公开拍卖？ 如果未清偿应付款，则可在扣押之日起14天后尽快通过公开拍卖出售动产。对于易腐烂的财产则可立即出售。在有执照的拍卖师进行拍卖7天前必须先发布公告，宣布拍卖细节，例如预定拍卖的日期、时间和地点。 若财产被没收了，违约者可以怎样做？ 若财产被扣押，可对扣押合法性提出挑战。他可以在扣押之日起14天内，向地方法院提出申请释放财产的请求。 若单位所有人或其代表清还了所有款项，以及扣押和拍卖行动的所有费用，该财产扣押将可即时被终止。 结论 以前，扣押和拍卖的权力仅提供给获得法院和地方政府批准的债权人，以追讨对方拖欠宽限。因此，SMA赋予管理机构的权利改进了早期的立法。 这种权力无疑是鼓励违约者清偿欠款的有效方法。 MPKJ的扣押行动显然向所有违约者发出了强烈的信息。据媒体报道，在扣押和拍卖进行后，该公寓的平均收款率已从之前的45%飙升至78%。 话虽如此，扣押和拍卖欠债人产业的权力是一项艰巨的任务。也许，COB可以设计更好的一套标准操作程序，以确保任何一方都不会滥用此权力。 Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会（HBA）的荣誉总秘书。 HBA的联络方式： 电邮：info@hba.

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