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Nancy与一些居民最近受委担任公寓共管机构（Joint Management Body，简称JMB）共管机构委员会（joint management committee ，简称JMC）成员，这也是他们第一次担此重任，对于新的身份也感到兴奋与忐忑。 最让他们感到紧张的是，他们对于《分层管理法令》（Strata Management Act 2013，简称SMA）并不熟悉，在近期的HBA与公众的分享会中，HBA志工们向Nancy讲解JMB的职务，以及需要注意的事项，在此以问答方式整理出来，希望借此让许多JMB新手成员都能受惠。 问：我们上一次的年度大会是在今年6月，那下一个年度大会(AGM)应该在何时举行？应该讨论什么事项？ 答：年度大会应每年举办一次，且距离上一个会议不应超过15个月，那也就是说，Nancy的JMB应在2020年8月31日之前举行。 不过，即便过了15个月的期限，会议达致共识的议案，也一样具有法律效益。 一般上，在年度大会必须寻求通过的事项包括已审核账目通过、联合管理委员会成员委任，以及和管理与维修相关的事务。   问：如果我们过了限期依然没有举办年度大会，有何后果？ 答：在SMA下，一旦委员会未能在期限内举办年度大会，视同违法，一旦罪成，将被罚款不超过RM50,000或监禁不超过三年，除非他们能提出证据证明自己已经尽己所能履行职务。 如果联合管理委员会对于举办年度大会的事务推拒或是怠慢，且错过15个月的期限，居民可以向地方市议会的建筑物委员会（Commissioner of Buildings，简称COB）投诉。   问：在年度大会举办之前，我们需要做什么？ 答：联合管理委员会需要在年度大会举办的至少14天前，通知单位业主，通知方式包括将文件亲手交托，以挂号信方式邮寄或在公共空间的显眼处张贴开会通知。 开会通知必须清楚列明开会的日期、时间与地点，在年度大会中将会讨论的事项，每一个单位业主的投票权或代理投票权。 开会通知也需要附上上一次年度大会的会议记录、已审核账单、审计师的审查报告以及其他会议相关的事项资料。   问：年度大会的法定人数？ 答：年度大会的法定人数为有投票权人数的一半，出席者可以是业主本身或代理人。不过，法定人数一般很难达到。因此，SMA采纳较具弹性的方式避免浪费开销与时间。如果在召开年度大会后的半小时内，出席者没有达到法定人数，则有权投票的出席者人数将被视为法定人数，年度大会可以继续进行。   问：年度大会由谁主持？ 答：每一个年度大会都将由大会主席主持，主席人选将从出席会议且拥有投票权的业主当中选出，获选的大会主席，将主持会员会至结束。联合管理委员会主席不能兼任年度大会主席。   Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会（HBA）的荣誉总秘书。 HBA的联络方式： 电邮：info@hba.

PETALING JAYA (Oct 17): Imposing a flat maintenance rate for mixed-use strata developments will result in inequity and complications, said the Association of Valuers, Property Managers, Estate Agents and Property Consultants in the Private Sector, Malaysia (PEPS).

PETALING JAYA (Oct 15): The Malaysian Institute of Property and Facility Managers (MIPFM) foresees various problems arising from the implementation of a recent court ruling for a flat rate maintenance fee for mixed-use properties.

The move by the Kajang Municipal Council (MPKJ) to authorise the seizure of belongings of strata property maintenance fee defaulters of an apartment project and the subsequent auction of said chattels and movable properties has alerted the public about the severe consequences of failing to settle outstanding charges and contribution pursuant to the Strata Management Act, 2013 (SMA).

PETALING JAYA (Oct 11): The National House Buyers Association (HBA) has praised the government’s efforts in its proposed Budget 2020 to help homebuyers to own a property but at the same time urged the government to review certain measures that might pose hidden risks to the property market.

根据房屋与地方政府部长Zuraida Kamaruddin近期发表的谈话，数个先租后买（简称RTO）计划将在9月推出。 她也指出，该部门正与数家银行合作推出这些计划，并尤其瞄准收入RM3,000及以下的阶层，而这些计划的推行已经进入最后阶段。 房屋买家协会（简称HBA）在原则上支持先租后买计划，但前提是这些计划能够真正协助到人民买到首套房屋，尤其是那些中低收入阶层的人们。 HBA在过去曾作出呼吁，让这些先租后买计划纳入中收入或M40阶层。因为这些计划一般的目的，是通过人民房屋计划（简称PPR）等公共房屋项目的方式，来协助低收入阶层、市区的贫穷阶层或B40阶层。 但随着房价和生活成本走高，即使是每月家庭收入中位数达RM6,275的M40阶层，也面临着买房的挑战。对此，HBA相信在将M40阶层纳入先租后买计划的情况下，才能够在买房方面为人民提供长远的协助。 而为了确保这些先租后买计划能够成功，它们必须具备以下要素： 1.

Housing and Local Government Minister Zuraida Kamaruddin said recently that several rent-to-own (RTO) schemes will be launched in September.

PETALING JAYA (July 27): Applicants of Rent-to-Own (RTO) schemes must undergo careful screening to ensure that such facilities reach the intended target groups, said National House Buyers’ Association (HBA) secretary general Datuk Chang Kim Loong.

Nancy (not her real name) and her fellow committee members were recently elected as Joint Management Committee (JMC) members of the Joint Management Body (JMB) of a relatively new condominium in Selangor.

  近期的报道指出，联邦直辖区部长透露政府有意拟定一个城市重建发展或翻新法令。 国家房屋买家协会（HBA）在读到这报道时感到惊愕，因为他似乎忽略了这会违宪，并对国内房屋业主所带来的影响。 他似乎没有发现，这样的法令能对联邦宪法第13条带来深远影响。此外，受到影响还包括在约束联邦直辖区的国家土地法令当中，明文昭示“产权不能废除”的原则。 我们希望联邦直辖区部长不会受到那些满脑子都是获利的发展商所影响，才计划制定这个管制重建发展或翻新的法令。 集体出售分层建筑 这个“重建发展或翻新”法令，实际上很可能就是备受指责的“集体（强制）出售分层建筑”计划，而这类型计划早在10年前就有发展商提出。 所谓的集体出售分层建筑（en bloc strata sale），说的就是让商业发展商收购和重建一块土地。 发展商会先联络业主，出价（可能是市价）说服他们将卖出产权。一旦土地收购成功，土地上原本的建筑物也会被拆除，以让路给新的发展。而这些新发展，往往就是那些售价高过原本那些建筑物的综合发展项目。 在没有官方的调查和研究结论下，这些原本的建筑物就被定义为破旧不堪和不安全。在此情况下，地方政府发出的“危楼”证明，就非常重要。 HBA感觉这是一种对特定商业土地的强制收购。用强制这个词是因为一个集体出售、重建发展或翻新的法令只照顾了大多数的意愿。对于那些一辈子居住在那里而不愿意接受出价卖出房子的人们，他们的宪法权利又在哪里呢？ 弊大于利 在制定这个法令方面，联邦直辖区部长把新加坡作为一个例子。在新国，少数业主将获得新发展的项目中的单位作为交换，而不是用一些三流地区的产业作为交换。 然而，很多成功的案例并没有点出少数业主在适应新居住环境方面的困境，而且这些业主往往是年老体弱、在当地居住了数十年的老人。对于他们，联邦直辖区部长真的在意吗？ 根据联合国在2015年的预测，马来西亚是全球第112名人口最密集的国家，而新加坡与香港则分别排在第三与第四位。 虽然在新加坡和香港这两个土地非常稀缺的国家，集体出售建筑是无法避免的，因为城市的重建发展在这些国家非常迫切，但对于大马来说，这个课题没有太大的意义。   Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会（HBA）的荣誉总秘书。 HBA的联络方式：  电邮：info@hba.