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PETALING JAYA (July 27): Applicants of Rent-to-Own (RTO) schemes must undergo careful screening to ensure that such facilities reach the intended target groups, said National House Buyers’ Association (HBA) secretary general Datuk Chang Kim Loong.

Nancy (not her real name) and her fellow committee members were recently elected as Joint Management Committee (JMC) members of the Joint Management Body (JMB) of a relatively new condominium in Selangor.

  近期的报道指出，联邦直辖区部长透露政府有意拟定一个城市重建发展或翻新法令。 国家房屋买家协会（HBA）在读到这报道时感到惊愕，因为他似乎忽略了这会违宪，并对国内房屋业主所带来的影响。 他似乎没有发现，这样的法令能对联邦宪法第13条带来深远影响。此外，受到影响还包括在约束联邦直辖区的国家土地法令当中，明文昭示“产权不能废除”的原则。 我们希望联邦直辖区部长不会受到那些满脑子都是获利的发展商所影响，才计划制定这个管制重建发展或翻新的法令。 集体出售分层建筑 这个“重建发展或翻新”法令，实际上很可能就是备受指责的“集体（强制）出售分层建筑”计划，而这类型计划早在10年前就有发展商提出。 所谓的集体出售分层建筑（en bloc strata sale），说的就是让商业发展商收购和重建一块土地。 发展商会先联络业主，出价（可能是市价）说服他们将卖出产权。一旦土地收购成功，土地上原本的建筑物也会被拆除，以让路给新的发展。而这些新发展，往往就是那些售价高过原本那些建筑物的综合发展项目。 在没有官方的调查和研究结论下，这些原本的建筑物就被定义为破旧不堪和不安全。在此情况下，地方政府发出的“危楼”证明，就非常重要。 HBA感觉这是一种对特定商业土地的强制收购。用强制这个词是因为一个集体出售、重建发展或翻新的法令只照顾了大多数的意愿。对于那些一辈子居住在那里而不愿意接受出价卖出房子的人们，他们的宪法权利又在哪里呢？ 弊大于利 在制定这个法令方面，联邦直辖区部长把新加坡作为一个例子。在新国，少数业主将获得新发展的项目中的单位作为交换，而不是用一些三流地区的产业作为交换。 然而，很多成功的案例并没有点出少数业主在适应新居住环境方面的困境，而且这些业主往往是年老体弱、在当地居住了数十年的老人。对于他们，联邦直辖区部长真的在意吗？ 根据联合国在2015年的预测，马来西亚是全球第112名人口最密集的国家，而新加坡与香港则分别排在第三与第四位。 虽然在新加坡和香港这两个土地非常稀缺的国家，集体出售建筑是无法避免的，因为城市的重建发展在这些国家非常迫切，但对于大马来说，这个课题没有太大的意义。   Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会（HBA）的荣誉总秘书。 HBA的联络方式：  电邮：info@hba.

从社区生活、共有设施维护，到共有资源和财产的分配和使用等，分层管理对高楼住宅居民的生活影响可谓方方面面。要确保有效的分层管理，众多利益相关者都扮演重要的角色，包括发展商、业主、物业经理、服务承包商、房产经纪、土地测量师和政府。 分层管理知易行难，一些业主或许不满高额的管理费，而其他业主则可能对管理的方法持不同意见。若管理不符合业主预期，管理委员会可能面对无穷无尽的投诉。  什么是共管机构（JMB）和管理机构（MC）？ 国会在2012年通过了分层管理法案后，《分层管理法令（Strata Management Act 2013）》（757法令）于2015年6月1日开跑。根据该法令的定义，共管机构（Joint Management Body，简称JMB）和管理机构（Management Corporation，简称MC）是为了管理和维护分层建筑和居民的共有财产而成立的法定机构。 作为法人团体，共管机构和管理机构可以起诉或被起诉，并可以永久存续（perpetual succession）直到被解散。 共管机构的成立通常早于管理机构，因为后者要等到相关高楼建筑物获得土地局发出的分层地契后才成立。 共管机构和管理机构的最大分别在于成员构成。共管机构的成员包括发展商和购屋者，而管理机构的最初成员是土地的原主，接下来换成是发展商。最后，当购屋者获得分层地契，成为注册业主后，将成为管理机构的最终成员。 何谓管理委员会（management committee）？ 共管机构和管理机构分别由共管委员会（joint management committee ，简称JMC）和管理委员会（management committee）运营。委员会的成员是在共管机构或管理机构的业主常年大会（AGM）上选出。委员会必须由3至14名业主组成。 委员会必须忠于业主的利益，并妥善管理业主缴交的管理和维修费。若共管委员会或管理委员会损害了业主的利益，则共管机构或管理机构需为所造成的损害负责。 谁可以成为委员会成员？ 显而易见，委员会成员的诚信非常重要。《分层管理法令》列举了作为委员会成员必须满足的条件。 首先，业主必须年满21岁，才有资格加入委员会。他/她也必须在年度大会召开前的7天前，还清所有维修费和储备金（sinking fund）的欠款。 其他部分条件还包括： 没有破产； 身为该建筑的业主； 未因欺诈或不诚实的行为而被定罪； 心智健全、有能力履行职责； 在履行职责时，不得损害共管委员会或管理委员会的信誉； 若身为主席，未经共管委员会或管理委员会的许可，不得连续3次缺席委员会会议； 若不是身为主席，不得在未经主席许可的情况下，连续3次缺席委员会会议； 不得连续3个月拖欠维修费和储备金（包括利息）； 若委员会成员严重违反章程，则必须在共管委员会或管理委员会发出通知后的14天内设法补救。 无论如何，以上只是《分层管理法令》中列举的部分条件。若未能遵守条件，业主将失去作为委员会成员的资格，而委员会将另外聘请新成员。此外，若委员会成员想辞职，也可以随时发出书面通知予共管机构或管理机构。     Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会（HBA）的荣誉总秘书。 HBA的联络方式： 电邮：info@hba.

PUTRAJAYA (May 14): The National Housing Buyers’ Association representing 104 Kondo Sri Istana homebuyers has presented three appeals at the Federal Court today against the Controller of Housing (Controller) for granting an Extension of Time (EOT) to the developer.

The National House Buyers Association (HBA) read with consternation recent articles in which the Federal Territories Minister said that the government is looking at an urban redevelopment/renewal law, while seeming to ignore the unconstitutional impact such a law will have on homeowners in Malaysia.

人们选择住在公寓（condominium）有许多原因，有些人是因为子女长大离巢，偌大的房子显得寂静因此选择搬去较小的单位，有则是因为预算有限，在自己喜欢的地点只能负担一间公寓。 有些人也可能是被公寓社区所提供的设施吸引，而公寓当中共享保养和维修责任的特色，也吸引了那些没有时间或兴趣操心这些事务的人们前来居住。 公寓的英文“condominium”，是由拉丁文“con”和“dominium”所组成，前者是表示“一起”，而后者则是“产业”的意思。 这种产业的业权可分为两个部分，其中一个部分就是个别单位区块的拥有权，另一个就是与其他业主共同拥有的共用空间和设施，因此，人们必须了解拥有一间分层房产单位还是有必须承担的特定责任。 以下就是你必须知道的要点： 法令 作为一名分层单位业主，你必须了解2013年分层管理法令这个监管分层管理和维修事项的法律，还有留意分层管理仲裁庭底下的法律诉讼。 付款 作为一名业主，你每个月都必须支付管理费和储备基金，以应付公共空间的维护与管理的费用，还有未来的开销。 容忍 墙壁、地板、天花板、走廊、入口处和停车场都是公寓住户共同享有的。因此，尊重别人享有宁静家居环境的权利，是非常重要的。 但公寓住户有时候也需要具有一定的包容态度。例如，你可能要包容一些活蹦乱跳的小孩造成的吵闹。 社区规范 在一栋公寓当中，总是会有一套条例与规则，来保护整个社区的福利。 不管这些规则是由发展商、共管机构或管理机构所设立，这些协定、章程、规则和其他条件，都是业主必须遵照的。 毛遂自荐 一旦公寓的共管机构或管理机构成立，所有的业主都会自动成为有关机构的会员。 而这些机构的理事成员，都是由那些自愿担任有关职务的业主所组成。然而，很多业主都不想要参与，甚至不出席会议。 但作为社区的一份子，就意味着你必须准备参与管理委员会，或者在各方面协助有关管理层，例如帮忙找出维修工作的预估价格，或是自愿接下有利整栋公寓的任务。 在下决定购买一间分层房屋前，记得询问这些问题： 有关项目的过去是怎样的？举例来说，建筑物内有漏水或收取管理费方面的问题吗？ 同时，向管理机构要求一份有关单位的应付金额的证明文件。在分层管理法令底下，管理机构必须在你提出书面要求的21天内，为你提供这个证明。 此外，公共空间是否看起来保养和管理得很好？公寓内有足够的停车位应付业主和访客吗？公寓的周围是否有空地，未来会不会有新项目在这些地方展开？ 这些问题的答案，可以从有关公寓的住户口中得到解答，尤其是自住户。就像购买任何类型的房屋一样，你在购买公寓时需要充分了解相关的社区、财务和法律层面，才能做出最正确的决定。 Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会（HBA）的荣誉总秘书。 HBA的联络方式：  电邮：info@hba.

管理费相关向来是分层居住环境中的一大课题。其中一个相当复杂的情况，就是管理机构向如今的业主，追讨上一任业主所欠下的管理费。 你没看错。如果你在二手市场购买意见分一间层产业时，不够谨慎和没有全面清楚状况，你可能会因而背上那些不是你的债务。 这样的情况，正是一个管理机构（MC）对两名分层房产的业主采取追索诉讼的原因。 在这个诉讼案中，上诉庭引述了1985年分层地契法令底下的第45（5）和（6）分款，当中的第45（5）分款指出，任何由一个管理机构所征收的款项，只要符合第45（3）分款，就可以被视为债务，并且从以下列出的各方追索： 1 一名所有者；或 2 他分层区块的产权继承人   分层地契法令的第45（6）分款进一步阐述“所有者”的定义： 1 一名正在从该分层区块获得租金的人，不管是作为一名代理人、一名受托人或一名接收者，还有在该区块出租给租户的情况下将收到租金的人；或者 2 一名即将按时注册为所有者的买家   由此，上诉庭总结道，分层地契法令的第45分款指出，这笔债务可以向两名“人士”追讨，分别是如今的所有者或该所有者的产权继承人。 对于那些正努力向那些产权更换过很多手的分层单位追讨欠款的管理机构来说，这个裁定肯定是一个好消息。 然而，对于潜在买家而言，他们在购买一个分层单位前，必须确保该分层区块并没有对管理机构欠下任何款项。 他们可以在签署买卖合约签，向管理机构要求一张证明，该证明将列明任何未付的款项是由卖方所承担。 买家也可以把相关的法律条款列在买卖合约当中，从而对卖家施以结清任何欠款的法律义务。 从另一方面来说，上诉庭这个裁决的法律影响可以说是相当有限的，因为在2015年6月实施的2013年分层地契（修改）法令，已经把分层地契法令的第45分款废除。 不过，一个有意思的进展是，这个诉讼案当中的其中一名买家，在吉隆坡高等法庭提出了另一个诉讼，寻求法庭把一个在特别大会上通过的议案宣判无效。在这个特别大会上，这名买家的投票权不受承认。 而这个在该会议上通过的议案，批准了向每名业主或所有者收取RM3,000的款项，来支付管理机构反对这名买家在上诉庭提出上诉的额外法律费用。 这名买家认为，在分层地契还未转换给他的情况下，本身还是有权利在这个特别大会上投票。 高庭裁定，根据上诉庭作出的裁决和2016年分层管理法令的第52（8）分款，要说这名被要求支付管理费的买家，是没有权利出席会议和投票，是不合理的。   从另一个角度来分析 礼貌的说，高庭的裁决可以从以下几个角度分析。 首先，上诉庭根据分层地契法令第45（5）和（6）分款所作出的裁决，对这个高庭诉讼并没有太多关联。这是因为，当有关议案在2017年4月30日通过时，分层地契法令第45（5）和（6）分款已经被废除和被分层管理法令的数个条款所取代。因此，分层管理法令的条款才是找到答案的真正地方。 第二，分层管理法令第二附录的第21规则（所有者的投票权），清楚阐明在一个管理机构的会议中，只有“所有者有权利投票”。在分层地契法令的第4分款底下，所谓的“所有者”是指在目前注册为一个分层区块所有者的人或机构。 第三，在这件事上采取目的解释法（purposive approach）的方式，可能是不太妥当的，原因至少有二。当法律如同眼下这个案件般清楚明确，因此没有太多空间去进行目的解释法。值得争议的还有高庭的裁决并没有让法律的真正目的生效，而且与法律的精神背道而行。允许还未注册的业主在会议中投票，只会抑制买家主动去把自己的名义注册在分层地契上。   留意上诉庭做出的裁决 针对高等法庭提出的上诉即将被提出。究竟高庭的裁决会被推翻还是保留，这还有待分晓。 国家房屋买家协会（HBA）将继续为读者提供这方面的最新消息。 拿督Chang Kim Loong是国家房屋买家协会（HBA）的荣誉总秘书。 HBA的联络方式：  电邮：info@hba.

The issues of maintenance charges and contribution to sinking fund (collectively ‘Maintenance Fees’) are always the subject of great contention in the context of strata management.

来到已有18年历史的大马购屋者协会（HBA）位于Jalan Imbi的办事处，总秘书长Chang Kim Loong亲切地迎接我们，并娓娓道来HBA成立的过程。 “这个办公室是一位我们曾经协助过的购屋者所赠，让我们免费使用这个空间。我们的团队都是由自愿者组成，有者是建筑师、律师或其他领域的专业人士。他们牺牲周末下午，前来协助求助的购屋者们，例如被废弃发展计划的业主等。” 相信各位对于Chang都不陌生，各大媒体都曾报道他捍卫大马购屋者权益的事迹。 他说：“当一个发展计划被废置，受苦的不仅只是购屋者，也是发展商、银行和政府。事情发生时，购屋者必须同时偿还房子分期贷款和房租，而且也要承受拥有自己房子梦想破裂的打击，这对于他们来说是很不公平的，且不能够被接受的。我们如何能够让购屋者承受这一切，然而发展商却可以逍遥法外？” 他补充，对很多人来说，买房子是一生中最大的投资，没有任何人会愿意，或者预料到自己会有要求助房屋仲裁庭和法庭的一天。 “当单纯想要拥有房子的梦想变成噩梦是一件很残忍的事情。别忘了，陷入有问题发展计划的买家，其后果往往不仅仅影响买家一个人，而是一个家庭。政府必须站在受害者的角度，尝试明白他们的窘境。目前，大马政府没有办法阻止发展商中止发展计划，更没有预防这类事情发生的办法。” 他继称：“废置发展计划的受害者情况，常常被国家政府轻描淡写地带过。事实上，一宗发展计划被中止的个案，对一个社会来说，就已经是太多了。” 不为强权捍卫购屋者权益 HBA在2000年由Chang和一群志趣相投的朋友，以及一群受害者所成立。Chang强调，这个协会是非盈利和非政府组织，是一个由自愿人数撑起的团体。 该协会的首要宗旨和目的是宣导购屋者的权益，并给予他们有关买房相关的资讯。 另外，向政府提供有关悍护购屋者权益的建议，也是HBA的目的之一。 “我们是为了公平、平衡和公正而发声。” 为这个目标而奋斗了18年的Chang表示，相较其18年前，团队现在可以稍微放慢脚步，尽管每年都会出现新的问题和案例。 “但我们绝对不会退缩，我们会继续尽所能付出我们所能付出的。” 大马购屋者协会专栏即将在EdgeProp.