News about strata

根据在2015年开始实行的2013年分层管理法令（SMA 2013），一名分层产业的业主必须支付每个月的管理费或服务费给共管机构（JMB）或管理机构（MC），让后者将这些资金用来管理和维护建筑物内的共用空间和财产。 除此，业主也必须支付一笔储备基金，而这笔基金一般上是所有费用的10%。 Chur Associates管理伙伴Chris Tan指出，这笔储备基金是用来应付日后突然出、且比平常管理费更昂贵的开支，例如油漆和翻新内部共用设施等。 对此，很多业主认为本身给的管理费很贵，但究竟多少的管理费才是真的太贵了呢？而这笔管理费又是如何计算，当中有没有什么方程式或指引？ 在SMA 2013和1985年分层地契法令底下，一个住宅或商用单位在法律意义上被称为一个区块（parcel），而每一个区块在分层地契法令底下都有一个以整数呈现的份额数值（share value）。 大马Burgess Rawson董事经理Wong Kok Soo解释道，在2015年分层地契条例的第四附表中，列明了一个计算份额单位（share unit）和管理费的标准公式（见Table A）。 管理费到底用来支付什么开销？ Bangsar最早期的公寓之一Sri Penaga的管理机构主席 Khaw Chay Tee向EdgeProp.

A developer which attempted to charge a RM65,000 administration fee to provide its consent pending the issuance of a separate strata title, got only RM500 instead in a court ruling recently.

A property, no matter how great-looking it is, is only as good as its management and maintenance.

我们一直以为只有高楼住宅才是分层产业，但今时今日的分层住宅，也可以是有地房产。 事实上，如今许多新建的有地房产计划，大部分都是分层地契的。 当高楼住宅开始越来越普及，拥有分层地契的有地房产也随之越来越普遍。不过，大马人真的了解居住在分层地契有地房屋的注意事项吗？ 分层地契是指一项发展项目的建筑物或土地被分割为小块，而公共空间和建筑物则被一个管理系统所管理。 根据大马房产与设施管理经理机构(MIPFM)主席Sarkunan Subramaniam，早前的有地分层地契发展项目，通常只局限于联排别墅（townhouses）或田字屋（cluster houses）。 他说：“无论如何，今天的有地分层地契房屋，可以是有围篱保安的排屋、半独立房屋和独立式房屋发展项目。这些项目的目标买家通常是中上收入群。” EdgeProp.

PETALING JAYA (Nov 29): The OneCity@USJ 25 complex is not owned by MCT Bhd or its subsidiary, One City Development Sdn Bhd, The Star reported The Square@OneCity JMB chairman Chong Li Loh saying today.

Questions from the audience at the EdgeProp.

KUALA LUMPUR (September 26): A mediating body to handle complaints by residents of high-rise buildings is set to be launched by Oct 1.

高楼住宅普遍化，分层地契房屋社区的规范也逐渐被人们接受，但分层地契模式已经开始从高楼房产延伸至有地房产，相信这个模式让新迁入分层地契社区的拥屋者多感不适应。 广义而言，分层地契住宅将一项房地产发展项目的用地，以用途作不同区块的划分，例如私人住所、公共设施与共用休闲设施。在高楼住宅这样的划分形式见怪不怪，但随着城镇发展蔚为趋势，不少城镇发展项目或围篱保安社区，已以分层地契方式划分管理。 Malaysian Institute of Property and Facility Managers (MIPFM) 主席Sarkunan Subramaniam表示，以往以分层地契方式管理的有地房产，多出现在联排房屋或围篱保安社区，主要都是中高上住宅区。 他举例，甲洞的Desa Parkcity便是最佳分层地契管理的案例，这个473英亩的城镇发展计划建于2000年，以其独特的住宅、商业与休闲设施设计所营造出的时尚健康生活形态，更是深获购屋者青睐，更获奖无数。 近年来，许多发展商更是看好人们对于休闲健康生活形态，以及安全住宅区的喜好，纷纷推出围篱保安社区，并且加入许多休闲设施。 Sarkunan说，给予人们对于安全的重视，以保安围篱社区设计的城镇计划需求逐渐增加，例如EcoWorld Development打造的Cradleton @ Eco Majestic、Sime Darby的The Glades、Marvelane Sdn Bhd的Marvelane Homes以及Faber Group的Armada Villa均受买家欢迎。 Burgess Rawson Malaysia 董事经理Wong Kok Soo表示，居住在分层地契房屋虽然成本较高，但是却为拥屋者省却不少烦恼，特别是在保安方面更是让人放心。 此外，分层地契社区通常设有共用设施，例如步道、公园以及拥有各类休闲设施的私人会所，这些特色让人即可享有如高楼房产的休闲健康生活，也可继续居住在有地房产，满足了购屋者的需求。 Sarkunan说，这类的保安围篱社区在1990年代后期流行起来，在2007年分层地契法令实施前，社区住户的主要法律约束，是发展商与购屋者之间签署的居民协议书（Deed of mutual covenants）与组织简章（在居民委员会成立后）。 2007年分层地契法令的出现，也让赋予2013年分层地契管理法令权力，管治个别地段。在这样的法律架构下，发展商拥有更大的空间设计与规划城镇房屋格局，并且得以永续管理。 不过，分层地契管理本质复杂，并非所有购屋者都熟谙法律，特别是在有地房产方面，更有不少拥屋者不遵守分层地契管理法令。 Sarkunan说，一些人往往忘了他们所购买的是一个区块，而不是一栋房子。在分层地契管理法令下，个别土地区块的持有人不得在未取得管理机构的同意下，随意装修更改房屋的外形， 包括窗户、阳台、开放空间以及其他轻易可见的空间，例如篱笆。 Wong说：”分层地契住宅在马来西亚仍处起步学习阶段，在国外亦然。大部分人并不晓得分层管理地契法令，即时他们了解，也会因为执法不严，而选择不遵守。” Sarkunan认为，分层地契管理的概念，仍需要不断的教育，让购屋者了解其内涵，以及拥屋者的权利范围，与严禁进行的活动， 包括装修、扩建或是举办大型派对。 其实，简而言之，居住在分层地契管理社区与居住在高楼住宅十分相似，住户的许多举动都会被限制。   英文版已于2018年8月17日的EdgeProp.

Malaysians are beginning to get used to living in high-rises, especially city dwellers.

KUALA LUMPUR (August 4): The Ampang Jaya Municipal Council Commissioner for Building (COB) does not have the power to declare that the office of Riviera III Apartment Joint Management Committee (JMC) has been vacated, reported the Star.