News about strata

Q: All the units in our strata development do not have strata titles after 15 years.

Owners of strata properties would certainly be familiar with maintenance charges and sinking fund payments that they need to fork out each month.

自今年5月上任后，大马房产与设施管理人协会（MIPFM）新任主席Adzman Shah Mohd Ariffin丝毫没有松懈一刻，立即快马加鞭着手处理该会希望解决的三大棘手问题。 在房地产行业拥有约30年经验的Adzman，在行内是一个人们都熟悉的资深行家。他当初是在英国南威尔士历史最悠久的房产顾问公司之一Watts & Morgan的布里真德分行，开始他房地产的事业。 他在英国工作约四年后决定回国，并从事不同领域的房地产工作，当中包括发展规划、房产与购物中心管理、市场调研及顾问、营销，还有收购、销售与租赁。 在2012年，他设立了本身的房产顾问公司ExaStrata Solutions私人有限公司，并担任总执行长与房地产总顾问。 作为该协会2019/2021年度的主席，Adzman希望该协会能够为房产及设施管理人设立一个新的作业基准，并且确保他们提供的服务能够保持一致的水平，从而营造公平的竞争环境与保护公众的利益。 他向EdgeProp.

The most common problem faced by strata managements is owners who stubbornly refuse to pay up their maintenance fees.

管理费相关向来是分层居住环境中的一大课题。其中一个相当复杂的情况，就是管理机构向如今的业主，追讨上一任业主所欠下的管理费。 你没看错。如果你在二手市场购买意见分一间层产业时，不够谨慎和没有全面清楚状况，你可能会因而背上那些不是你的债务。 这样的情况，正是一个管理机构（MC）对两名分层房产的业主采取追索诉讼的原因。 在这个诉讼案中，上诉庭引述了1985年分层地契法令底下的第45（5）和（6）分款，当中的第45（5）分款指出，任何由一个管理机构所征收的款项，只要符合第45（3）分款，就可以被视为债务，并且从以下列出的各方追索： 1 一名所有者；或 2 他分层区块的产权继承人   分层地契法令的第45（6）分款进一步阐述“所有者”的定义： 1 一名正在从该分层区块获得租金的人，不管是作为一名代理人、一名受托人或一名接收者，还有在该区块出租给租户的情况下将收到租金的人；或者 2 一名即将按时注册为所有者的买家   由此，上诉庭总结道，分层地契法令的第45分款指出，这笔债务可以向两名“人士”追讨，分别是如今的所有者或该所有者的产权继承人。 对于那些正努力向那些产权更换过很多手的分层单位追讨欠款的管理机构来说，这个裁定肯定是一个好消息。 然而，对于潜在买家而言，他们在购买一个分层单位前，必须确保该分层区块并没有对管理机构欠下任何款项。 他们可以在签署买卖合约签，向管理机构要求一张证明，该证明将列明任何未付的款项是由卖方所承担。 买家也可以把相关的法律条款列在买卖合约当中，从而对卖家施以结清任何欠款的法律义务。 从另一方面来说，上诉庭这个裁决的法律影响可以说是相当有限的，因为在2015年6月实施的2013年分层地契（修改）法令，已经把分层地契法令的第45分款废除。 不过，一个有意思的进展是，这个诉讼案当中的其中一名买家，在吉隆坡高等法庭提出了另一个诉讼，寻求法庭把一个在特别大会上通过的议案宣判无效。在这个特别大会上，这名买家的投票权不受承认。 而这个在该会议上通过的议案，批准了向每名业主或所有者收取RM3,000的款项，来支付管理机构反对这名买家在上诉庭提出上诉的额外法律费用。 这名买家认为，在分层地契还未转换给他的情况下，本身还是有权利在这个特别大会上投票。 高庭裁定，根据上诉庭作出的裁决和2016年分层管理法令的第52（8）分款，要说这名被要求支付管理费的买家，是没有权利出席会议和投票，是不合理的。   从另一个角度来分析 礼貌的说，高庭的裁决可以从以下几个角度分析。 首先，上诉庭根据分层地契法令第45（5）和（6）分款所作出的裁决，对这个高庭诉讼并没有太多关联。这是因为，当有关议案在2017年4月30日通过时，分层地契法令第45（5）和（6）分款已经被废除和被分层管理法令的数个条款所取代。因此，分层管理法令的条款才是找到答案的真正地方。 第二，分层管理法令第二附录的第21规则（所有者的投票权），清楚阐明在一个管理机构的会议中，只有“所有者有权利投票”。在分层地契法令的第4分款底下，所谓的“所有者”是指在目前注册为一个分层区块所有者的人或机构。 第三，在这件事上采取目的解释法（purposive approach）的方式，可能是不太妥当的，原因至少有二。当法律如同眼下这个案件般清楚明确，因此没有太多空间去进行目的解释法。值得争议的还有高庭的裁决并没有让法律的真正目的生效，而且与法律的精神背道而行。允许还未注册的业主在会议中投票，只会抑制买家主动去把自己的名义注册在分层地契上。   留意上诉庭做出的裁决 针对高等法庭提出的上诉即将被提出。究竟高庭的裁决会被推翻还是保留，这还有待分晓。 国家房屋买家协会（HBA）将继续为读者提供这方面的最新消息。 拿督Chang Kim Loong是国家房屋买家协会（HBA）的荣誉总秘书。 HBA的联络方式：  电邮：info@hba.

The issues of maintenance charges and contribution to sinking fund (collectively ‘Maintenance Fees’) are always the subject of great contention in the context of strata management.

根据在2015年开始实行的2013年分层管理法令（SMA 2013），一名分层产业的业主必须支付每个月的管理费或服务费给共管机构（JMB）或管理机构（MC），让后者将这些资金用来管理和维护建筑物内的共用空间和财产。 除此，业主也必须支付一笔储备基金，而这笔基金一般上是所有费用的10%。 Chur Associates管理伙伴Chris Tan指出，这笔储备基金是用来应付日后突然出、且比平常管理费更昂贵的开支，例如油漆和翻新内部共用设施等。 对此，很多业主认为本身给的管理费很贵，但究竟多少的管理费才是真的太贵了呢？而这笔管理费又是如何计算，当中有没有什么方程式或指引？ 在SMA 2013和1985年分层地契法令底下，一个住宅或商用单位在法律意义上被称为一个区块（parcel），而每一个区块在分层地契法令底下都有一个以整数呈现的份额数值（share value）。 大马Burgess Rawson董事经理Wong Kok Soo解释道，在2015年分层地契条例的第四附表中，列明了一个计算份额单位（share unit）和管理费的标准公式（见Table A）。 管理费到底用来支付什么开销？ Bangsar最早期的公寓之一Sri Penaga的管理机构主席 Khaw Chay Tee向EdgeProp.

A developer which attempted to charge a RM65,000 administration fee to provide its consent pending the issuance of a separate strata title, got only RM500 instead in a court ruling recently.

A property, no matter how great-looking it is, is only as good as its management and maintenance.

我们一直以为只有高楼住宅才是分层产业，但今时今日的分层住宅，也可以是有地房产。 事实上，如今许多新建的有地房产计划，大部分都是分层地契的。 当高楼住宅开始越来越普及，拥有分层地契的有地房产也随之越来越普遍。不过，大马人真的了解居住在分层地契有地房屋的注意事项吗？ 分层地契是指一项发展项目的建筑物或土地被分割为小块，而公共空间和建筑物则被一个管理系统所管理。 根据大马房产与设施管理经理机构(MIPFM)主席Sarkunan Subramaniam，早前的有地分层地契发展项目，通常只局限于联排别墅（townhouses）或田字屋（cluster houses）。 他说：“无论如何，今天的有地分层地契房屋，可以是有围篱保安的排屋、半独立房屋和独立式房屋发展项目。这些项目的目标买家通常是中上收入群。” EdgeProp.