News about 房屋

  在计划买房子之时，相信不少人都会在心中想像自己心目中dream house的模样，但是回到现实，预算与梦想家园的距离实在差太远，首购族置产之时，到底应该如何在梦想家园与现实可负担的房子中取舍呢？ VKA Wealth Planner私人有限公司财务规划师Kevin Neoh指出，许多首购族在开始物色房子的时候，往往过于执着想要买到自己如今还无法负担的梦想家园。 对此，Neoh给予的建议是：“先入手本身能够负担得起的房屋。除非你已经准备好将大部分的收入用来支付房贷，否则最好还是先从一间小巧与附有基本配备的房屋开始。” 他举例道，对于一名每月净赚RM3,500的买家，大约能负担得起一间RM400,000的房子，并且支付RM1,750的每月房贷供款。 以财务管理规划师Ng Cun Mei为例，在初出社会之时，自己的月入不超过RM4,000。她在衡量之后，以财务自由以及地点为优先，选择一间售价不超过RM150,000的房子。 她说，“我的目标很清楚，就是相关房子一定要位于我属意的地区，且每月供期不超过RM800。我用了好几年的时间搜寻，最后购下位于新山Nusa Bestari一间售价RM150,000的联排房屋。” 当然，随着物价飚升，RM150,000的房子已经不太可能可以找到了，但Ng表示，顺应目前的平均薪资，首购族不妨考虑RM250,000或每月供期不超过RM1,200的房子。 大马房产经纪协会（MIEA）主席Lim Boon Ping也说，以一间价钱少于RM250,000的房子作为起点，并不意味着你从此就与本身的梦想房屋无缘。 这是因为，随着你的收入持续提高，你可以购买更好的房子，最终成为你心目中梦想家园的主人。 而且，你可以在新房与二手市场找到RM250,000的房子，但要注意的是，这两个类型的房屋所处地点可能会有所差别。 Lim解释道：“你还是可以找到标价RM250,000和以下的新房，但一般而言，这些新房都是位于新发展起来的地点，也可能是政府所推出的可负担房屋，并且附带一些购买门槛或条件。” 他也点出，与那些需求较高的成熟地区不同的是，这些位处新兴发展地区的房子，往往需要比较长的时间才能看到房屋增值。 不过，向发展商购买新房所需准备的资金通常会比较低，有时候甚至还可以享受到发展商提供的回扣与赠品等。 而在二手市场方面，买家能够检查房屋的实际情况与品质，还可以感受到当地与周遭社区的氛围。 然而，购买二手房屋的费用一般比较高。买家需要支付律师费及大约20%的头期等，而这些高昂的费用往往促使买家却步。 无可否认的是，想要在巴生谷地区买到一间RM250,000和以下的好房子，不是一件简单的事，更不用说那些位在交通便利的地点、附近有许多便利设施，还附有泳池等公用设施的房产。 不过，通过EdgeProp.

现年28岁、来自柔佛的Alan Ooi一年多前放弃了摄影师的工作，开始与自己动手改装的老货车一起旅行，开启了另一种生活方式。 将露营车变成自己的家，并长期四处旅行，是近年来国外十分火热的新生活方式。不过，或许大马气候炎热潮湿，这种生活方式在此少有人跟风。 在一间靠近海边的咖啡馆中，Ooi 向EdgeProp.

“妈，我们合买房子吧。你付一半钱，我付另一半。” 当房产价格太贵，一个人难以负担时，与他人合买或许是个好主意。不过，对于合买背后的风险，你的认识有多少？合买房产可能导致许多噩梦，尤其是双方的关系生变之后。 法律服务公司Chur Associates创办人兼管理合伙人Chris Tan解释道，若没有其他证据证明，则所有一起购买房产的合伙人将被视为拥有完全平等的份额。若合伙人一起向银行贷款，等同于所有合伙人都需对全部的贷款金额负责，并不是只对自己的份额负责而已。 Tan指出，关于房产的任何决定，都需获得所有合伙人的同意，否则不能够执行任何计划，不是遵从少数服从多数的原则。 为了避免不愉快的情况出现，签署“合买协议”（joint-ownership agreement）是预防日争吵的方法之一。 虽然让已经签署买卖协议（SPA）的合伙人们另再签署合买协议未必能够解决所有问题，但Tan表示，有协议至少比没有协议好。 律师楼Marcus Hwang & Co合伙人Normaliza Sulaiman同意这个观点表示，合买协议能够帮助一起买房的合伙人们解决争议和分歧。 她指出，在与律师会面之前，合伙人们需要达成几个重点的共识，包括偿还贷款的比例（例如20:80 或40:60 或50:50）、水电费和其他各种费用谁来支付，以及如何维护、维修和装修房屋等等。 更重要的是，合伙人们应列出出售房产的条件以在日后作为参考，例如如何决定最低售价，以及何时可以出售该房产。 合伙人们也应预先设想或许会发生的情况，例如当合伙人们的关系破裂，或其中一方生病或死亡时，应该如何退场。另一方面，有关优先购买权的条款也应该被列入协议内。 合买协议是否影响遗产继承人? 若合伙人之一去世，他的遗产继承人将获得其房产的权益，合伙人在这个情况下，并非一定是业权的继承人，因为我国虽是共和联邦成员国之一，并遵循着应该普通法，但其中“共有财产中 所有共有人均有权优先继承另一方的权益﹙Right of Survivorship﹚”的法则是不适用于我国的。 简单来说，如果合伙人之一过世，其他的合伙人将不会自动继承其业权。不过，过世合伙人的继承人则有责任遵从合买协议中的条款。无论如何，该协议最后是否能够被挑战，还是要由法院裁定。 无论如何，签署合买协议对我国来说是非常新的概念，因此目前还没有被带上法庭的前例。 虽然如此，只要合买协议不抵触1950年合同法令 （Contract Act 1950）或1965年土地法典（National Land Code 1965），以及没有涉及胁迫或欺诈的成分，法庭的裁决很可能会将有关协议纳入考虑。 Normaliza指出，只要协议是的确由合伙人们签署，并有证人签署和加盖印章，那该协议就有法律效应，可以被法庭受理。 Tan表示，房产的买卖合约里已清楚表明合伙人将共同拥有该房产的事实，而合买协议是属于一种额外合同协议，主要列明双方同意的特别条款。“这类协议通常具有法律约束力，除非它受到有效的质疑。” 合买协议是否必要? 为了避免因合买房屋而出现的争吵和损失，合伙人之间必经过良好的沟通。 由于大家在不同的时间点或会有不同的目标，因此，达成一定的财务目标是合伙人们必须要慎重考虑的一点。 Normaliza认为，合伙人们之间最好是家属或伴侣，因为这样能够降低日后争吵的风险。 Tan也表示，合伙人们应该要对对方有合理的期待。“只要各方达成了足够的共识，正式的文件还是次要的。要不要签署合法的文件，就视合伙人们各自的风险管理需求而定。” 成立合资公司以购买房产 另一种合买房产的方式是成立合资公司，以公司名义购买房产。这种方式能让合伙人比较容易退场。 与直接合买房屋不同，公司的决策方式是少数服从多数以简化决策过程。此外，公司的董事和股东也扮演不同的角色，尤其是在各自的权利和义务方面。 Normaliza指出，成立公司以购买房产的好处是，合伙人的决定权和责任是依据公司的持股量的。 公司股权也可以作为房屋业权转让的载体，想要退场的股东可以脱售手中的股权。 无论如何，成立公司还需要考虑到所需的开销和之后必要的管理，如聘请秘书、制作年报、进行簿记、执行年度审计、报税和召开股东年度大会，以及成立和解散公司的费用。 开设公司以购买房产的好处是所有开销将被视为公司开销，而不是个人开销。 坏处方面，若用公司名义购买住宅房产，则贷款限额则会相对地低，利率也会因购买用途为投资而不同。此外，公司还需用股息分配脱售房产的所得。 无论如何，Tan建议，不管选择什么方式合买房屋，最好先咨询专业人士。   英文版原文已刊登在2019年7月19日的EdgeProp.

自1960年代就被开发的PJ，如今已经成为房屋买家与商家最青睐的地区之一。 而当中被人们普遍称作PJ旧区的八打灵再也旧区（Petaling Jaya Old Town），是PJ卫星市最初形成的地方。 如今，随着房价不断攀升和更多高楼房屋的出现，对于那些正在PJ区内寻找更可负担的有地房屋的人们来说，PJ旧区肯定是他们不可错过的地点。 PJ旧区的住宅区包含了第一至第四区，当中大多是单层排屋和独立式房屋，高楼住宅只有位于第一区Jalan Templer的Inai Court Apartment。 Rahim & Co International私人有限公司董事Choy Yue Kwong点出，第一至第四区内的租赁地契独立式房屋会比PJ其他地区的房子来得便宜，因为它们是租赁地契，且租赁期限就快到期。 因此，那些想要在PJ地区买下一间廉宜的独立式房屋的买家，可以考虑PJ旧区，但他们需要准备一些资金用来装修这些房子。 据他所说，当地独立式房屋的成交价处于每平方尺RM135至RM440水平，而那些租赁期限还有92年以上的空置独立式房屋地段，成交价介于每平方尺RM150至RM180之间。 Jubilee Realty负责人May Leong指出，PJ旧区的美食是一大亮点，当地有很多价格廉宜又美味的食物，像是Veng Soon瓦煲鸡饭和Kie Kee鸡饭等。 另外，该地区也能轻易取道多条大道，例如Federal Highway、New Pantai Expressway及Jalan Templer，而且很靠近吉隆坡市中心与Bangsar、Mid Valley、Bandar Sunway和Subang等商业中心。 然而，Metro REC私人有限公司高级房地产经纪Alan Wong透露，很多人向该公司表示对第一至第四区的有地房屋很有兴趣，但近年来并没有交易落实，这可能是因为这些单位在市面上求售的数量不多，又或者是价钱超出买家的预算。 “大部分业主都相信这些地区的房价会走高，所以他们都不太愿意降价，导致业主的开价普遍比较高。” 他说，目前这些地区的有地房屋开价每平方尺RM200至RM300（根据单位占地面积），而那些面向主要道路的单位，价格是每平方尺RM300至RM400。 EdgeProp.

  布城：FundMyHome+DepositKu购屋方案首批成功申请者在7月24日（周三）， 从房屋和地方政府部长Zuraida Kamaruddin手中接过该方案的最终文件，正式升格房屋业主。 FundMyHome+DepositKu是EdgeProp Sdn Bhd和房屋和地方政府部联手推出的方案。在该方案下，FundMyHome的合格申请人可以向政府申请一笔高达RM30,000的贷款，以支付FundMyHome要求的20%头期。 FundMyHome是一项由EdgeProp开发、首相敦马哈迪医生推介的平台。通过该平台，买家只需一次性支付房价20%的头期，就可以拥有本身的房子，而剩余的80%款项，则由机构投资者拨出。由于参与者无需向银行贷款，所以他们自然不必面临每月偿还贷款的压力。 在把文件交付给成功申请者的仪式结束后，Zuraida在记者会上表示，FundMyHome是另一个拥屋方法的选择，虽然申请者需一次过支付房价的20%作为头期款，但未来5年无需支付任何费用。 她说：“5年后，你可以选择买下或者售出这间房子。若选择售出房子与投资者分享房价涨幅回酬，说不定该回酬可以抵消你已支付的20%房价。” 针对FundMyHome底下那些符合资格但无法筹措房价20%的人们，EdgeProp主席拿督Tong Kooi Ong表示，稍前就此向房屋和地方政府部提议将FundMyHome和DepositKu方案结合，以协助这些参与者买房。 “今天，我们成功解决FundMyHome的第二个挑战。通过房屋和地方政府部现有的DepositKu方案，可协助合格买家支付10%的头期款，这也表示买家只需筹措10%的头期款就可通过FundMyHome购得房子。” 他表示，从FundMyHome于去年11月推出至今，已有8,000人表示有兴趣通过该平台买房，但令大部分止步的原因，是无法筹措20%的头期。 FundMyHome+DepositKu方案开发给年龄介于21至60岁，并且每月家庭收入不超过RM10,000的大马人。 其中在成功申请到FundMyHome+DepositKu、并从Zuraida手中接过最终文件的FundMyHome买家，是家庭主妇Hafizah Abdul Rahman。 Hafizah和丈夫在Semenyih租房子超过10年，而在过去10年来，两夫妇多次向银行提出房贷申请都遭驳回。Hafizah表示，这是因为其丈夫多年来，坚持只用现金支付所有消费，所以没有银行无法查得任何信用卡还债记录。 另外，Nur Saidatul Izuanis Salleh是16位成功申请者中最年轻的申请者。今年只有22岁的他表示，该方案很适合年轻人，尤其是社会新鲜人。她认为置业要趁早，但在买房子之前必须多了解时下的房产趋势，以做出正确的决定。   英文版原文已刊登在2019年7月26日的EdgeProp.

在前往目的地的路途中，计程车司机无意得知我们是EdgeProp.

什么是DRMM 国家可负担房屋政策（The National Affordable Housing Policy或Dasar Perumahan Mampu Milik，简称DRMM）在今年5月初由房屋和地方政府部部长Zuraida Kamaruddin所推介。这是在国家房屋政策（National Housing Policy，简称DRN）2018-2025年旗下的一项附加政策，旨在全面解决国内房屋可负担程度的问题。 为什么我们需要DRMM？ DRMM概述房屋买家遇到的宏观和微观挑战。它也提供房产发展商兴建可负担房屋计划上的指南，当中包含了建筑物品质标准、规格，以及房屋的售价顶限。 对于房屋部来说，可负担房屋未必是廉价房屋。可负担房屋必须要提供舒适和安全的生活环境。换句话说，可负担房屋必须要是给予低收入群的高品质安乐窝。 合规条件 如果你符合以下条件，你就可以申请一间可负担房屋： 马来西亚人 年龄至少18岁及以上 月收入符合条件 首购族 向政府房提出单位申请登记 同意当地政府所提出的拥屋规条，例如在转售房子前必须获得当地政府的批准 那谁有购买可负担房屋的优先权？ 残缺人士 年龄在60岁及以上的老年人 单亲妈妈 公仆 年龄在45岁及以上的单身女性 舒适地可负担房屋是指： 设施： 必须要有提倡邻里互动，以及服务社区需求的公共设施，例如幼儿园、儿童游乐场、多用途礼堂和祈祷室 所有的防火和安全设施必须获得马来西亚消防局的认证 停车空间 有地住宅：至少一个停车位 高楼住宅：面积1,000平方尺以下的单位至少一个停车位，1,000平方尺以上则要有两个停车位 计划中每两个单位就必须要有一个电单车停车位 必须有额外10%的访客停车位 必须备有残缺人士停车位 廉宜不代表高密度 在国内主要城市如雪州、槟城、柔佛和吉隆坡，可负担房屋计划的密度大约为每英亩120个单位 以公共交通为导向的发展项目（在主要交通站400尺范围内）密度是每英亩150个单位 品质 可负担发展项目必须符合QLASSIC标准 价格 整体来说，可负担房屋售价不超过RM300,000，不过，实际情况须视各州家庭平均收入和建筑成本而定。   该文章已刊登于2019年5月24日的EdgeProp.

谈到旧地或旧建筑重新发展，最简单的做法便是将旧建筑夷平重新发展，但许多人忽略了其实通过地方创生（Place-making），可以为旧地或旧建筑增值并且开创无限商机。 以日本的为例，拥有过百年历史的武士住宅建筑的Hagi、Kakunodate以及Kanazawa被打造成武士之城，瞬间变成游客趋之若鹜的旅游胜地，寂静旧城顿成热门景点。 在台湾，曾以各类豆腐闻名的深坑老街一度寂寂无闻，之后经过重新打造，结合新旧元素深坑豆腐街成为游客与老饕的驻步景点，不少人慕名而来品尝各类豆腐佳肴，包括臭豆腐、豆腐花还有豆腐雪糕。 受委负责新村发展事务的房屋与地方政府部特别事务官Chua Yee Ling表示，马来西亚有约613个拥有各自文化特色的新村遍布各州，惟因人口老化、公共设施老旧失修以及年轻人口往城市外迁，导致发展却停滞不前。 她说，成功的新村活化是以当地文化特色为基础，加上创意开创新机会，而非制式的城市化发展。 “很多人认为活化与发展是将旧建筑拆除，建造新的摩天大楼，或是基础设施发展如造路，但这些都是硬体发展，无法体现新村的面貌与特色，”她告诉EdgeProp.

所谓的独立式房屋土地，就是可以在这片住宅土地上，兴建梦想独立式洋房的土地。 根据Maxland Real Estate Agency高级房产中介Frankie Tham，独立式房屋土地的需求向来稳定。除了个人买家外，也不乏投资者和小型房地产发展商寻找这类资产。 Tham说：“独立式房屋土地的投资者向来现金充裕，大多在买下后长久持有，静待土地随着时间而增值。他们都不想要寻找租户，或者维护建筑物的麻烦。” Fernstate Realty总裁Shawn Fernandez也有同样的见解。他表示，大部分买下独立式房屋土地的个人买家，都拥有兴建自己完美房子的梦想。 他说：“小部分的买家视土地为稳定的投资项目，他们大多购买产业热门地段的住宅空地，等时机对时就会转手。” 无论如何，Tham表示在巴生谷，独立式房屋土地供应不多，但偶尔会有房地产发展商决定脱售发展项目内的独立式房屋土地，或者个人买家改变兴建自己房屋的主意，而脱售土地。 市价反映供少于求 Tham道：“地价取决于地段、土地用途、地址和独特性。在大吉隆坡区域内，这类土地叫价从每平方尺RM30到RM800不等，视地点而异。” 他补充，至于土地面积，则从4,000平方尺至10,000平方尺，甚至大至1英亩。 另一方面，Fernandez举例，一名地主在1980年代以每平方尺RM13买入一片位于Damansara Heights的独立式房屋土地。目前，基于周边基建发展完善，同区类似土地叫价每平方尺RM700至RM800。 另一例子为Country Heights Damansara的土地。在20年前，当地土地一度只卖每平方尺RM60，而目前则以每平方尺RM300出售。 挑战 Fernandez点出，向银行贷款以购买独立式房屋土地并不容易。 他指出：“与一间房子相比，贷款的成功率会比一片空地来得高。一些银行甚至不把住宅独立式房屋空地纳入在融资产业下。” 除了个人买家，对于想要卖出土地套现的投资者来说也是困难重重，无论是所拥有的土地面积太大或太小都会有不同的挑战。 他解释，太小的土地会限制屋主的设计，而太大的土地则叫价也越高，限制了买家群。比方说，一片位于吉隆坡中心、面积达20,000平方尺的土地要叫价RM1,200万，只有少部分的人可以负担。 你真的想买？ Fernandez奉劝真的想要购买独立式房屋土地的投资者必须要做好心理和钱财的准备，因为所付出的肯定会比购买房子高，而回酬期也会比投资房子来得长。 他说：“你必须先明白成本多少，例如，购买住宅土地的银行批款最多是售价的70%至80%。若是买来自住，则也须纳入兴建房子的成本。” 他补充，其他隐藏成本也包括兴建房子的建筑师和设计师咨询费等。   英文版已刊登于2019年3月15日的EdgeProp.

国家银行在2018年金融稳定与支付系统报告中指出，在国内市况持续疲软和可负担问题的影响下，未售房屋的数量可能会在近期进一步攀高， 但预料房价不会出现大幅下滑的情况。 国行表示，房屋可负担问题造成未售房屋数量在去年首九个月增加，并促使同期的房价增长率放缓。 “在2018年的首九个月，虽然新盘的数量不多，但吉隆坡、雪兰莪、槟城和柔佛这四个重要州属的价值RM50万的房屋交易更加热络，促使整体房屋交易量稍微走高。” “但对其他的州属来说，这个价位的房子还是属于无法负担水平。因此，这就促使去年首九个月的未售房屋数量上涨了22.