News about Chang Kim Loong

The general understanding is that both the Joint Management Body (JMB) and Management Corporation (MC) are entrusted with the powers and responsibilities to manage common areas of stratified developments, enforce by-laws and collect maintenance charges and contributions to the sinking fund and others.

对于加影市议会（MPKJ）执法上门充公拒绝缴交管理费业主的资产，并拍卖相关可移动资产的举动，无疑敲醒了顽固业主的警钟，提醒他们必须履行作为分层地契产业业主的责任。 不过，有者认为充公违例业主与拍卖资产的行为，虽起了杀鸡儆猴的作用，但确实也让业主难堪，因而质疑有关2013年分层管理法令（SMA）所赋予执法单位的权限。 发展商、共管机构和管理机构（统称为管理机构）可以通过两个法律途径追索SMA的违约者债务。 不过，在这之前，管理机构必须在14天内以书面形式要求对方付款，然后才可发出要求通知书（分层管理（维护和管理）法令2015的表格11和20）。 如果违约者仍不偿还款项，管理机构则可向法院或分层管理仲裁庭提出索赔。若对方在仲裁庭作出裁决后仍不不遵守裁决，则属刑事犯罪。 在这个情况下，管理机构可通过扣押对方单位内的财产来抵偿所拖欠的款项。 SMA也允许管理机构扣押违反者单位内的财产，以及其违约者位于本州内其他地方的动产。这个法令意味着两件事，即： A）可被扣押的财产不限于分层项目内，违约者单位内的财产，还包括位于同一州内其他地方的财产；和 B）如果该单位被房客占用，管理机构无权没收房客的财产。不过，有些管理单位仍会先没收房客或占用人的财产，他们可在出示所有权证明文件后取回这些财产。因此，这回衍生出举证责任问题。 与新加坡不同，SMA不允许管理机构出售属于违约者的单位以抵偿拖欠的款项。 不过，SMA也没有明文规定可以扣押和拍卖的动产。这可被理解为，所有在分层项目内的动产都默认为属于SMA的。这种解释令人不满，因为没有考虑到违约者及其家人的生计。 实际上，1957年《债务人法》第3条明确排除某些动产不可被扣押和出售，其中包括： A）判决债务人、其妻子和子女的服装、炊具、床或被褥，以及总价值为RM200的谋生工具；和 B）工匠的工具，或若判定债务人是农业业者时，其必需的畜牧工具和法院认可的牛只、谷粒或产品，以使他可以维持生计 同样，1951年《遇险法》第8条内，房东不可扣押房客以下财产来抵偿所拖欠的费用，其中包括： A）房客本人及其家人必需的服装和床上用品； B）若现场有其他动产足以支付应付款项和费用的话，工具和器具不可被扣押；和 C）租户生意下的货物 因此，房东不应扣押煤气罐、电饭锅、火炉、锅、床、餐具、衣服和器皿等。 这些保障措施是必要的，以确保债务人及其家人在财产被扣押和拍卖期间，仍能够满足基本生活需求。 什么时候可以执行扣押准证？ SMA没有指定申请准证的时间。理想情况下，行动应在每天上午9点至下午4点之间执行。这与2012年《法院规则》中适用于判决书执行令的规定相一致。如果管理机构选择在“许可时间”之后执行，则应征得房屋委员会（COB）的书面批准。 强行进入 除非是生死攸关的事情，否则在紧急情况下，管理机构应避免强行进入他人住所。如果过分热衷于采用这种模式，将会带来可怕的后果。 什么时候可以进行公开拍卖？ 如果未清偿应付款，则可在扣押之日起14天后尽快通过公开拍卖出售动产。对于易腐烂的财产则可立即出售。在有执照的拍卖师进行拍卖7天前必须先发布公告，宣布拍卖细节，例如预定拍卖的日期、时间和地点。 若财产被没收了，违约者可以怎样做？ 若财产被扣押，可对扣押合法性提出挑战。他可以在扣押之日起14天内，向地方法院提出申请释放财产的请求。 若单位所有人或其代表清还了所有款项，以及扣押和拍卖行动的所有费用，该财产扣押将可即时被终止。 结论 以前，扣押和拍卖的权力仅提供给获得法院和地方政府批准的债权人，以追讨对方拖欠宽限。因此，SMA赋予管理机构的权利改进了早期的立法。 这种权力无疑是鼓励违约者清偿欠款的有效方法。 MPKJ的扣押行动显然向所有违约者发出了强烈的信息。据媒体报道，在扣押和拍卖进行后，该公寓的平均收款率已从之前的45%飙升至78%。 话虽如此，扣押和拍卖欠债人产业的权力是一项艰巨的任务。也许，COB可以设计更好的一套标准操作程序，以确保任何一方都不会滥用此权力。 Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会（HBA）的荣誉总秘书。 HBA的联络方式： 电邮：info@hba.

PETALING JAYA (Nov 8): The National House Buyers Association (HBA) criticised the government after the Housing and Local Government Ministry revealed the high number of extensions of time (EOT) approvals given to property developers since 2018, Free Malaysia Today reported today.

If you have an inter-floor leakage issue in your unit, you can rest assured that you are not alone because it is one of the biggest problems faced by high-rise building dwellers.

PETALING JAYA (Oct 30): The Institute for Democracy and Economic Affairs (IDEAS) has suggested to developers that they can try renting out unsold homes since there is a property overhang situation, reported Free Malaysia Today (FMT).

The move by the Kajang Municipal Council (MPKJ) to authorise the seizure of belongings of strata property maintenance fee defaulters of an apartment project and the subsequent auction of said chattels and movable properties has alerted the public about the severe consequences of failing to settle outstanding charges and contribution pursuant to the Strata Management Act, 2013 (SMA).

PETALING JAYA (Oct 11): The National House Buyers Association (HBA) has praised the government’s efforts in its proposed Budget 2020 to help homebuyers to own a property but at the same time urged the government to review certain measures that might pose hidden risks to the property market.

根据房屋与地方政府部长Zuraida Kamaruddin近期发表的谈话，数个先租后买（简称RTO）计划将在9月推出。 她也指出，该部门正与数家银行合作推出这些计划，并尤其瞄准收入RM3,000及以下的阶层，而这些计划的推行已经进入最后阶段。 房屋买家协会（简称HBA）在原则上支持先租后买计划，但前提是这些计划能够真正协助到人民买到首套房屋，尤其是那些中低收入阶层的人们。 HBA在过去曾作出呼吁，让这些先租后买计划纳入中收入或M40阶层。因为这些计划一般的目的，是通过人民房屋计划（简称PPR）等公共房屋项目的方式，来协助低收入阶层、市区的贫穷阶层或B40阶层。 但随着房价和生活成本走高，即使是每月家庭收入中位数达RM6,275的M40阶层，也面临着买房的挑战。对此，HBA相信在将M40阶层纳入先租后买计划的情况下，才能够在买房方面为人民提供长远的协助。 而为了确保这些先租后买计划能够成功，它们必须具备以下要素： 1.

Housing and Local Government Minister Zuraida Kamaruddin said recently that several rent-to-own (RTO) schemes will be launched in September.

PETALING JAYA (July 27): Applicants of Rent-to-Own (RTO) schemes must undergo careful screening to ensure that such facilities reach the intended target groups, said National House Buyers’ Association (HBA) secretary general Datuk Chang Kim Loong.