趋势：Pulau Indah绽放光芒

Jan 28

  说到巴生，当地闻名遐迩的不只是海鲜，还有享誉国际的港口和码头。 根据World Shipping Council数据，巴生港在2015年被列为全球第12最繁忙的码头。 巴生港分为北港和西港两个部分。北港发展较为成熟，距离巴生市中心也比较近，而西港则相较年轻，并位于距离市中心较远的Pulau Indah。 CBD Properties Sdn Bhd房产经纪Robin Wong表示，由Central Spectrum (M)Sdn Bhd规划发展的Pulau Indah Industrial Park，分成三期展开。第一和第二期在1990年开始推出，如今已经售罄。第一期工业区主要的厂家是重型工业，第二期则是被设计为清真枢纽。 至于第三期工程，则再细分为三区。其中，Phase 3A和Phase 3C都在2016年推介，平均推介价为每平方尺RM60。目前，二手市场的叫价是每平方尺RM70。 “根据我获得的消息，我知道最后一区——Phase 3B将在2018年推出，而且定价更高，因为需求强劲。” 他解释，Pulau Indah工业区需求强劲，归功于交通显著改善。除了South Klang Valley Expressway（SKVE）在2013年启用，接通Pulau Indah通往北马地区外，近期宣布兴建的East Coast Rail Link （ECRL）和中国宣布的一带一路计划，也让Pulau Indah受到投资者的注目。 此外，Wong也认为，巴生北港高昂的地价，促使投资者纷纷转投Pulau Indah。 不过，Zilin Properties Sdn Bhd创办人Teo Zi Lin强调，这并不表示北港已失去投资魅力。 “除了西港和北港，周边的工业区也包括了Meru、Kapar和Telok Gong，这些地区都比Pulau Indah更靠近高速公路。而且，如果你想要脱售北港的资产，其实很容易，因为需求高。但如果你开车经过Pulau Indah，你会发现很多工业地完全没有发展。” Teo说，目前Pulau Indah Industrial Park Phase 3C叫价每平方尺RM75左右。不过，根据最近一次的交易记录，该区的成交价是每平方尺RM60而已。 无论如何，他认同Pulau Indah工业区过去数年的资产增值亮眼。 “大概在4年前，当地的平均成交价是每平方尺RM35左右，而今年的成交平均价则录得RM60。这等同于4年写下近70%的增值。我认为这个成绩是令人满意的。“ 放眼未来，CBD Properties的Wong预测，Pulau Indah工业土地售价会达每平方尺RM70至RM80间。 “我相信未来三年，在一带一路和ECRL的支持下，加上较好的管理和设施，Pulau Indah的平均售价会超越北港。” 不过，Teo则认为，市场需要更多时间消化，目前Pulau Indah偏高的售价。 “我相信目前Pulau Indah叫价如此之高，其中一个原因是整个区域由一个发展商规划和发展，所以他们有能力决定该区物业的价位。” Knight Frank Malaysia资本市场部执行董事Allan Sim说，Pulau Indah在资产增值的路上，将面对一些挑战，包括交通仍不够便利。 “目前通往Pulau Indah的路仍十分有限，而且当地未来大道发展的规划也不多。” 另外一个值得注意的挑战，就是Pulau Indah的大部分土地都是填海地，所以兴建成本或会更高。 尽管如此，Pulau Indah Industrial Park仍获得稳定的需求，特别是经营食品加工、药剂和化妆品的厂家。 总的来说，Sim对Pulau Indah工业园的蓝图规划，以及市场对类似产业需求有相当的信心，并抱着正面的看法。 “我们看到工业领域的趋势有变，厂家对物业的要求更高，所以料会看到市场出现更现代化和有规划的产品，例如有围篱保安等设施的项目。” 他补充，厂家也不再寻找传统的货舱，而开始放眼量身定做的厂房。 该文章已刊登于2018年1月12日的EdgeProp.

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热盘行情: Kiaramas Cendana公寓，Mont’Kiara，吉隆坡

Jan 27

  成交价：RM138万(每平方尺RM560) 交易推手：来自J Maison Realtor的Jerro Loh (E2417，012-281 2078)和Esther Chan (REN 08489，017-664 6709) 成交月份：2017年9月 卖点： ● 2,465 sq ft ● 位于16楼，面相西边，坐拥泳池和森林景观 ● 4+1间房、4间浴室 ● 附送部分家具：衣橱、橱柜、沙发、餐桌和床 ● 设备：泳池、健身室、网球场、羽球场、壁球场和游乐园 Kiaramas Cendana公寓位于Mont’Kiara的最高点，且被绿景所环绕。该公寓采用低密度设计，仅有一栋29层大楼，当中共184个单位。 根据这宗交易的推手之一Jerro Loh，这间单位的卖家是孟加拉人，当初买下这个单位作为度假屋。 Loh说：“现在她（卖家）的孩子已经长大并在国外留学，鲜少来马度假，所以她决定脱售套现。” 至于买家，则是定居在澳洲的马来西亚人。她买下这个单位给母亲和外婆居住。 “买家的妈妈和外婆都喜欢这个单位的实用设计。它有4间宽敞的睡房、一个客厅和一个偏厅、干湿分离的厨房以及独立的用餐区。这个单位的面积是2,465平方尺，在目前新发展项目中比较少见。” 另外，买家也喜欢这个单位是角头间，所以有更多自然光和更通风。 Loh表示，基于Kiaramas Cendana平均交易价是每平方尺RM550至RM650间，所以RM138万或每平方尺RM560的成交价符合市价。 EdgeProp.

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