重点报道:共用办公空间 VS传统办公室

近年来,共用办公空间在大马越来越普遍,也获得越来越多人的关注。 尤其是在巴生谷地区,共用办公空间的风头相当鼎盛,这主要是因为这类型的办公空间有两大好处,即便利和节省成本。 展望未来,这种概念新颖的办公空间,究竟会对传统的办公空间造成怎么样的冲击呢? CBRE|WTW董事经理Foo Gee Jen向EdgeProp.

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趋势:学生屋,有利图?

  将房子出租给大学生是一个很常见且稳定的收租方式,而且One World Realty Sdn Bhd的负责人兼董事总经理Aine Lee指出,出租给大学生也不需要太花俏的装潢,因此能够降低业主的成本。 City Valuers & Consultants Sdn Bhd房地产服务和业务发展主管Ruben Kelvin说,相较那些已经出社会工作的租户,学生没那么挑剔,也不会要求最崭新的家电或室内装潢。 他续称,假如房产是位于大学区内,业主还能透过学生团体来宣传自己的房产,从而省下广告费。 Setapak是国内著名的学生租赁市场之一,这多亏了当地的Tunku Abdul Rahman University College。 熟悉Setapak的Lee说,在市道良好的时候,学生租户能够为业主带来7%至8%的投资回报率(ROI)。虽然现在房产市场低迷,但投资回报率仍徘徊于5%至6%左右。 她指出,Setapak是一个成熟地区,所以业主不会找不到租户。 “大学生租户喜欢面积较大的公寓单位,因为他们可以和同窗们合住并分担租金。不过,如果有得选择,他们还是会选择有地房产,因为单位面积更大,能够容纳更多租户,租金也就更低。但是,Setapak的有地房产不多。“ 根据Ruben的研究,Bandar Sunway区学生住宿的每月租金,单人房介于RM1,150至RM1,650之间;如果与别人合住,每人大概是RM450至RM780之间。 乍看之下,学生住宿是一项稳定的投资,但值得注意的是,业主也必须做好准备,来保护自己和房产。 Lee认为,业主所面对最大的挑战,就是租户们迟交租金。也有一些租户会在没有给予任何通知的情况下,为房产进行装修或突然搬走。 Ruben指出,不是每一位学生租户,都会像那些已出社会工作的租户那么负责任。 “很多大学生都是第一次搬出来自己住,所以很多时候,他们没有意识到自己必须承担的责任,因而没有按时交租或水电费。” 另一个业主或会面对的问题,就是租户将房子再分租给其他人。 为了减低这个分租的风险,Ruben建议业主把噪音、单位的最大出租率、家具与家电损坏或修理等条款纳入租赁合约中,以保障本身的权益。 他也建议,业主可让学生的父母一起签下租凭协仪,让他们共同承担准时支付租金和赔偿损失的责任。 此外,业主也可以每月进行突击检查,以保持房产状况良好。   该文章已刊登于2018年1月26日的EdgeProp.

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重点报道:你想投资在战前建筑吗?

槟城George Town和马六甲市在2008年被纳入Unesco世界文化遗产名单后,促使当地再度提起保护文化遗产的课题。 近年来,我们看见更多人积极参与保存战前建筑物的工作,并出钱出力将这些建筑物改为精品酒店、咖啡厅、餐厅,甚至博物院和展览厅。 如果想要投资在这些战前建筑物,应该如何下手呢?投资回报又如何?这类产业值得投资吗? 根据Savills Malaysia Sdn Bhd执行主席Datuk Christopher Boyd,所谓的“文物建筑物”(heritage building),一般是指那些二战前就存在、拥有当代建筑特色外观的建筑物。 “举例来说,那些拥有罗马和希腊建筑特色,还有装饰艺术风格的旧店铺,都在此列。一些具有英裔印度风格的旧住宅,也算是这类房产。” 他续称,大马文物建筑受到国内好几个规条的保护,因此,如果真的要投资,在采取行动前必须先向当地政府查明资料。 “位于槟城和马六甲Unesco文物区的建筑物,它们的用途是被当地政府所严控着的,无论内外的整修,都必须依据建筑物原本的设计,并使用特定的建材。而正是这个规条,战前建筑的‘再利用’充满了很多挑战,例如这些建筑物必须符合现代建筑物的防火规格等。” 位于吉隆坡Jalan Galloway off Jalan Pudu的VCR Café,是一个值得参考的良好例子。 VCR Café创办人Andrew Lee表示,很多人都很向往在战前建筑物内做生意,但“战前”这个词,就代表投资者需要花费更多时间和心血,在该建筑物的重整和维护工作上。 “许多建筑物的细节都需要维护。我们首两年在这里经营咖啡厅时,可说是一场噩梦,除了屋顶漏水,东西还常常崩裂。所以,在那段期间内,我们其实一直都在整修。” 他补充,投资战前建筑物有利有弊,而这些都是投资在这些建筑物的必经过程。 “我很喜欢这栋建筑物,所以我全盘接受这些问题。不过,未来我或许不会再投资另一栋战前建筑物了。” 尽管再利用文物建筑物的挑战很多,但市场仍对这方面的保有热情。根据数据,槟城George Town和马六甲市的战前建筑物,都在2017年刷新最高成交价。 这是因为,许多新业主在整修这类旧建筑物时,间接提升了市容,所以推高了价格与租金。 Henry Butcher Penang产业估价高级副总裁Shawn Ong点出,槟城市中心的战前建筑物,成交价在2017年创下新高。 “截至2017年10月31日,George Town共有37间战前建筑物易手。当中,一栋位于Jalan Kapitan Keling的战前双层店铺,成交价达每平方尺RM2,980或RM325万,写下新高。” Ong表示,尽管2017年的战前成交量和价值按年下滑,但最高成交价还是比2016年的最高价超出24%。 “战前建筑物继续受到时时彩欢迎,主要原因是供应越来越少,而国内外的投资者需求却越来越高。许多在2009年至2011年入手战前建筑物的投资者,若是在近2、3年转手的话,大多会获得50%的利润。如果这些投资者还持有这些资产,现在价格应该最少翻涨了两倍。” 在租赁市场方面,他表示槟城战前建筑物租金率偏低,平均只有2%以下,主要是租户仗着需要花钱整修才能做生意的理由,压低业者的租金。 CBRE|WTW Melaka高级分行经理Teh Hong Chua形容,马六甲的文物建筑物是“罕有供应”,因为这些建筑物无法被复制,而且供应也不能在短时间内增加,所以长远来说,这些建筑物价值会继续攀升。 Henry Butcher分行经理兼董事Lim Chow Wah对此认同,并认为投资者看中的,正正是战前建筑物具备长期增值的特性。 他指出,战前店铺的平均年度回酬率,为3%左右。 他续称,马六甲战前店铺在2017年的成交价,介于每平方尺RM1,200至RM1,500左右,与槟城战前建筑物一样,刷新了最高成交价的纪录。 “在2012年至2017年期间,战前建筑物每年的成交量大概是15至20宗。从2012年起,这些房产的价值开始大涨,然后在2016年逐渐稳定下来。” Teh也表示,2012年马六甲战前店铺的成交价,介于每平方尺RM600至RM800间,与今日成交价相比,增长了100%。 至于吉隆坡,在2012年12月至2017年4月间,战前建筑物录得的成交价介于RM990,000至RM1215万间。   该文章已刊登于2018年1月26日的EdgeProp.

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房屋趣:年轻不是成功路上的绊脚石

转换事业跑道是一个需要很大勇气和决心的艰辛过程,尤其是转换到一个全新的领域,因为有很多事情都必须重新开始。 当Brandon Ann在2016年3月放弃自由摄影师的职业,加入MIP Properties Sdn Bhd成为一名产业经纪时,他面临的挑战更加艰巨。 因为当时21岁的他,并没有任何销售的背景和知识,而且房地产销售又是一个需要广阔人脉、良好沟通技巧和广泛知识的领域。 他告诉EdgeProp.

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房屋趣:如何在25岁前靠自己买到房子?

在如今百物腾涨的社会,很多刚出社会工作的新鲜人在应付衣食住行、车贷和学贷等开销后,每个月剩下的钱已经所剩无几,因此,买房子对他们来说,似乎成了一件遥不可及的梦想。 在现今社会上,除非能够得到父母的帮助,很多人都认为,想要单凭自己的能力去买下一间房子,根本就是不可能的任务。 尽管如此,EdgeProp.

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重点报道:PJU 5 店铺依然抢手!

自1992年Kota Damansara城镇崛起,PJU 5商业区就成为雪州最兴旺的商业区之一。 根据大马产业资讯中心(Napic)的2016年房产市场报告,PJU 5的底层店铺单位租金增长率为雪州之冠,于2016 年按年增长了17.

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重点报道:买间酒店如何?

酒店通过公开市场销售这种情况并不常见,但偶尔也有所闻。或许,你会以为这些在公开市场销售的酒店情况并不怎样,但其实并不然。 Carey 房地产有限公司餐旅部资产主管Shawn Valerio告诉TheEdgeProperty,一些被放在公开市场销售的酒店并不是生意不好或维护不良。这些房产被托售,其实是因为业主年事已高,因此通过公开市场销售转让资产,同时也可套现退休。 2016年对大马酒店业市场而言,是相当精彩的一年,因许多大酒店均以高价易手,例如隆市Renaissance酒店在去年8月以RM7.

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重点报道:商用房产购置误区

  在过去,想要分辨商用与住宅房产之间的区别,是一件相当简单的事情,因为当时的商用房产大多为普通商铺或是商场的零售单位。 但随着发展商推出越来越多概念创新的商用房产,加上广告文宣模凌两可的形容,商用房产与住宅房产之间的界线,似乎已变得相当模糊。 在此情况下,有些买家会在还未清楚了解本身想要购买的房产的资讯、产权和种类前,就贸然缴付订金来购买该房产,导致最终“买错”了产业。 大马购屋者协会(HBA)指出,发展商以各种新奇的名字如Sovo、Sofo、Solo、设计师套房及服务式公寓等等,加上设计得美轮美奂的展销厅与示范单位,来吸引买家注意,但这一些房地产其实都是商用房产,只能作为经商用途,不能作为住宅。 PW Tan & Associates创办人Dominic Tan补充,商用房产无法享有1996年房屋发展发令(HDA)提供给住宅房产买家的保障,因此,商用房产买家的只能完全依赖所签署的买卖合约,来争取相关权益和保障。 马来西亚Henry Wiltshire国际公司董事Vicky How表示,有许多买家认为只要有合约限制,不管购买的是商用房产或住宅房产,自己的权益就可获得保障,但其实不然。 “相较住宅房产,在商用房产交易中,发展商需要承担较少的责任。因此,买家必须谨慎作出决定,且最好向信誉良好的发展商购置商用房产,”她说。 她指出,无可否认,目前市场上的类似住宅类型的商用房产,所给予的设计概念以及价格都十分诱人,甚至利用广告文宣来误导和混肴买家,因此买家务必小心谨慎,避免陷入误区。 对于想要购置商用产业的买家,Tan建议他们聘请律师代为处理买卖合约事宜,切勿完全依赖发展商或卖家提供的买卖合约服务。 他说:“若你无法聘请自己的律师,那一定要详读买卖合约,并在感到疑惑时马上提问,买卖合约律师必需回答你的问题。” 不过,并非所有名字新奇的商用房产都不能作为住宅用途。在2007年HDA修正案下,HDA保障涵盖范围扩至拥有住宅元素的房产,例如Soho(Small office home office)以及服务式公寓。 但是,本质上倾向商业元素的房产如Sovo以及Sofo则不在保障范围内。   谨慎勿入置产误区 误区 应对方法 该问什么问题? 有问题的发展商 查询发展商背景与信誉 -发展商在市场中的信誉如何? -是否曾经被不满的买家投诉,投诉的事项为何? 房产项目规划不佳 善用网络地图查询邻近状况或亲自开车视察 -这项发展项目是否可以融入当地环境? -建筑期限是否合理? 广告文宣混肴焦点 直接向房产行销员提出疑问,确认该房产究竟是住宅或商用房产 -相关单位是否可以住宿? -相关房产是否受HDA保障? 买卖合约的内容复杂难懂 直接询问律师 确认事项: -工程完工日期 -维修责任期限 -预定交钥匙日期 -发展商是否有责任支付逾期交屋的赔偿金 额外费用 向律师或发展商查询未来需要支付的地税与电费 -单位每月维护费用 -水电费的计费方式 -地税的计费方式 资料来源:TheEdgeProperty.

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